Регистрация / Вход Сб, 10 декабря 2016, 13:49

Дешевая ипотека, студии-маломерки и готовый ремонт

Эксперты рынка недвижимости Владимирской области о новых тенденциях строительной отрасли в условиях экономического кризиса
10 Февраля 2016, 15:58 15 3846

1 марта 2016 года в России должна завершится работа программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, поддерживающая как строительную отрасль, так и покупателей нового жилья.

По оценкам экспертов, примерно 60% новостроек города Владимира сейчас продаются по этой программе. Если на федеральном уровне решение о продлении программы не будет принято, строительная отрасль Владимирской области, как и других субъектов РФ, может просесть.

Выступая на всероссийском съезде «Единой России», премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что несмотря на экономические трудности, правительство поддерживает решение о продлении работы программы. Правда, никаких подробностей премьер не озвучил.

По оценкам специалистов, для продления госпрограммы субсидирования ставок по ипотечным кредитам еще на год, в бюджете необходимо будет найти примерно в 16-20 миллиардов рублей.

Зебра ТВ поинтересовалась у опытных риэлторов города Владимира, к чему в свете этих событий готовятся местные застройщики и как удается выживать региональному рынку недвижимости в период кризиса.

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ НАДЕЖДЫ

По оценке члена национального Совета Российской гильдии риэлторов Александра Иоффе, сейчас во Владимире 60% новостроек покупается в кредит и льготной ипотекой с господдержкой закрывается примерно 95-98% этих сделок. И если госпрограмма резко остановится, рынок первичного жилья может сократится на треть.

Иоффе полагает, что Москва вряд ли пойдет на такой риск, и, вероятно, все же продлит действие госпрограммы, хотя эксперт не исключает, что условия выделения денег могут существенно измениться:

«С помощью государства мы сегодня имеем ставки по ипотеке на докризисном уровне - 10,8%, 11,4% и так далее. Этот фактор помогает удержаться на плаву многим застройщикам в эти годы. Если же господдержку отменят, ставка будет гораздо выше, и рынок может резко упасть. По моим предположениям он скорректируется примерно раза в три. Конечно, в безвыходных ситуациях люди будут вынуждены брать жилье и по высоким ставкам. Но таких из 60% останется максимум 20-30%».

Загрузка плеера

  • Конечно, если эта программа прекратит свое существование, это может привести к серьезному обвалу рынка, к серьезным проблемам. Потому что доля ипотечных сделок на сегодня составляет более 60%. И в случае отмены они могут сократиться в два-три раза. И у застройщиков будут проблемы

  • Я надеюсь, что все-таки программа будет продлена. Возможно, она будет как-то модифицирована — над ней работает правительство. И, наверняка, будет принято какое-то хорошее решение

  • И, надеюсь, что те комфортные ставки, которые люди могут позволить себе платить сейчас, сохранятся

  • Может быть, будет шаг в сторону снижения первоначального взноса. Понятно, что до нуля государство, наверное, не будет уменьшать это первоначальный взнос, потому что это риск увеличения неплатежеспособных. Но, мне кажется, с 20 до 10% снизить первоначальный взнос было бы разумно

  • Это позволит людям с меньшими накоплениями, находящимися в тяжелой жизненной ситуации, приобретать недвижимость в ипотеку. И тем самым поддержать не только застройщиков, но и наших граждан

Александр Йоффе напомнил, что кроме федеральной программы ипотечного кредитования большое подспорье строительной отрасли Владимирской области оказывает программа «Жилье для российской семьи». Сейчас в ней участвует две местные строительные фирмы. И если до ноября 2015 года говорить о больших объемах продаж в ее контексте не приходилось, то после подписания постановления губернатора Владимирской области, разрешающего покупать дешевое жилье буквально всем желающим, строительные фирмы стали чувствовать себя гораздо увереннее.

Генеральный директор агентства «Владис» Виктория Никерова рассказала Зебра ТВ, что в последние месяцы работы федеральной госпрограммы субсидирования ставок по ипотечным кредитам во Владимире случился настоящий бум спроса на недвижимость. В январе 2016 года наперекор всем законам рынка и сезонности, риэлторами зафиксировано увеличение спроса на ипотеку — по отношению к минувшему декабрю покупкой жилья начали интересоваться на 50% чаще.

Nikerova2.jpg
Виктория Никерова, генеральный директор агентства «Владис»
«Январь, обычно не слишком радующий риэлторов объемом продаж, впервые побеждает декабрь по спросу по ипотеке. В первом месяце 2016 года мы видим прирост интереса примерно на 50% и задумываемся, откуда идут эти события? Что происходит на рынке недвижимости? При этом, рынок вторичного жилья ведет себя достаточно спокойно. Все изменения происходят на рынке новостроек».

По словам руководителя риэлторского агентства, рынок жилья моментально среагировал на покупательский бум: с начала 2016 года цены на новостройки, снижавшиеся в течение последнего года, уже выросли примерно на 5%. «С января большинство застройщиков подняли цены. Кризис не кризис, но 5% - это в любом случае много», - говорит Виктория.

teslenko2.jpg
Павел Тесленко, генеральный директор SN24

Генеральный директор супермаркета недвижимости SN24 Павел Тесленко (региональное представительство аккумулирует информацию о всех предложениях рынка жилья на территории Владимирской области) приводит конкретные цифры: если в декабре 2015 года средняя цена за «квадрат» новостройки держалась на отметке в 38 654 рубля, то в январе средняя стоимость квадратного метра подскочила до 40 622 рублей.

doc01322520160204145729_008.jpg

doc01322520160204145729_007.jpg

ЗАМЕДЛЕННОЕ ПАДЕНИЕ

По словам Александра Иоффе, глобальные изменения на региональном рынке недвижимости, как и во всей России, начали происходить в конце 2014 года. Тогда испугавшиеся кризиса россияне начали вкладывать чуть ли не все свободные деньги в жилые «квадраты».

Но сразу вслед за бумом продаж на строительным рынке наступило затишье. По данным риэлтора, за последний год количество сделок на рынке первичного жилья во Владимирской области снизилось примерно на 20%:

«После бума продаж и на первичное, и на вторичное жилье, зафиксированном в четвертом квартале 2014 года, застройщики уже ждали спада, и на 2015 год не строили каких-то грандиозных планов. При этом, надо сказать, что этот процесс падения все еще идет. Как правило, рынок жилья реагирует на серьезные изменения в экономике страны в течение полугода».

По оценке Иоффе, с конца 2014 года цены на жилье в рублевом эквиваленте упали примерно на 10-15%. Цена квадратного метра новостройки эконом класса - 29-33 тысячи рублей, а элитного - 37-42 тысячи.

Несмотря на то, что для строителей и риэлторов падение цен хорошей новостью вряд ли является, скорректированные кризисом цены эксперты считают адекватными и не скрывают, что в «жирные» годы рынок жилья Владимирской области был переоценен.

По оценке руководителя проекта SN24 Павла Тесленко, рынок недвижимости 33 региона по сравнению с рядом других субъектов РФ (и, в первую очередь, со столицей) довольно крепко стоит на ногах:

“Никакого обвала рынка недвижимости во Владимирской области не произошло. Средняя цена за метр, конечно, варьируется от месяца к месяцу. Но если посмотреть в динамике, то до апреля минувшего года стоимость «квадрата» в среднем оценивалась в 40 тысяч рублей, а с апреля до конца 2015 года «квадрат» стоил около 39,6 тысяч. Это стабильные показатели».
doc01322520160204145729_004.jpg
doc01322520160204145729_006.jpg

ПРИМЕТЫ КРИЗИСА

По словам риэлторов, кризисные явления в экономике спровоцировали региональных застройщиков на существенную корректировку собственных планов и создание для клиентов совершенно иных предложений.

Главы строительных компаний существенно умерили амбиции, сократив собственные инвестпрограммы и сконцентрировавшись на гораздо меньшем количестве объектов. Во-вторых, в условиях падения экономики, почти все они взяли за приоритет возведение дешевого жилья из недорогих материалов, отмечtат Александр Иоффе:

«Рынок очень быстро перестраивается. Если раньше для покупателя было множество важных факторов: хороший, престижный район, хорошие материалы, то теперь для основной массы людей остался один решающий фактор: цена. Конечно, каждый хочет жить в дорогой, хорошей квартире, но таких людей становится все меньше и меньше. А фактор географии, фактор материалов уходит уже на второй план. Зато большое значение приобретают скидки и условия, например, того же самого ипотечного кредитования».

А по словам Павла Тесленко, одной из заметных примет нынешнего времени стал выход в 2015 году на рынок «однушек-маломерок»: «Это квартиры до 30 метров, которые стоят около миллиона — какие-то чуть меньше, какие-то больше».

Судя по аналитике, предоставленной компанией SN24, главными покупателями жилья во Владимире сейчас являются молодые семьи, нуждающиеся пусть в малогабаритном и скромном, но собственно жилье.

doc01322520160204145729_002.jpg
001.jpg

Фиксируется на региональном рынке жилья и еще одно новшество - застройщики начинают продавать жилье с готовой социальной отделкой, уточняет Тесленко:

«Конечно, в последнее время люди хотели все делать сами по своему вкусу: заказывать дизайн, выбирать стройматериалы. Но сейчас некоторые застройщики уже рассматривают отделку жилья как, по сути, дополнительную опцию. Массово это еще не идет - все построенное продается и так - но рынок к этому тяготеет».

«Все происходящее находится в рамках мировых традиций. Например, для Швейцарии это абсолютно нормально, там стандарты совершенно другие. Там квартиры продаются эмоционально, с душой, с уже расставленной мебелью. И, возможно, если в ближайшее время рынок встанет, у нас тоже появятся такие вещи», - поддерживает коллегу Виктория Никерова.

Кроме того, в проектируемых сейчас жилых домах коренным образом меняется квартирография. По словам специалиста по недвижимости Александра Иоффе, просторные «трешки» все больше заменяются на малогабаритные «однушки» и квартиры-студии.

Загрузка плеера

  • Как снизить цены и сделать жилье более доступным? Первое — в лоб снизить цены

  • Второй момент — перестроить квартирографию квартир. Помните, буквально недавно у нас были однушки от 40 квадратных метров. Двушки — от 60 квадратных метров, трешки — 90 квадратных метров

  • И в 2015 году, и даже чуть раньше часть застройщиков начала перестраиваться — менять свою квартирографию и уходить, во-первых, от больших форматов квартир в меньший формат

  • Вы видите, что на рынке сейчас появились квартиры-студии. То есть, у нас уже есть квартиры от 20 с небольшим метров

  • Здесь нет речи о снижении стоимости, ведь эти квартиры-студии продаются, например, по 42 тысячи рублей. Но в целом квартира стоит 840 тысяч рублей. Хорошая цена? Отличная цена. За 840 тысяч рублей можно купить только комнату. Но студия — это свое, отдельное жилье. Поэтому многие застройщики как один из способов снижения стоимости квартир, меняют их формат

  • Более того, меняется не только формат, но и сама квартирография. То есть, есть понятие процентовки: сколько в доме должно быть трешек, сколько — двушек, сколько — однушек. И сейчас, конечно, идет отказ от трешек в сторону однушек и студий

  • И третий момент. В прошлом году развилась активность по каким-то маркетинговым предложениям, по акциям, по бонусам. Вы, наверное, видели, что кучей предложений пестрит интернет, пестрят билборды… Застройщики тем самым добиваются хоть какого-то поддержания спроса

doc01322520160204145729_005.jpg

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК В ОЖИДАНИИ БУМА

По словам гендиректора компании «Владис» Виктории Никеровой, льготные программы ипотеки, активно подогревая спрос на новостройки, спровоцировали некоторую заморозку на рынке вторичного жилья. Судя по аналитике, предоставленной сотрудниками ее компании, рынок «вторички» в последний год не претерпевает существенных изменений. Однако, ситуация может коренным образом измениться: если госпрограмму льготной ипотеки все-таки не продлят, весь поток покупательского спроса хлынет именно на вторичный рынок, - считают во «Владисе»:

«Если сейчас федеральная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам не будет продлена — все переключится на вторичный рынок жилья. Все дело в том, что в этих квартирах уже есть ремонт. А люди сейчас как раз не готовы тратить деньги на ремонт квартиры. Они хотят просто заехать и сразу жить».

«По вторичному рынку произошла корректировка цен вниз. По моей аналитике, за последний год - примерно на 15-20%. Понятно, что это произошло не по всем квартирам. В первую очередь, это затронуло более дорогие квартиры, которые до этого были несколько переоценены. Кроме того, это коснулось малоликвидных квартир. Конечно, стоимость квартир, которые всегда были востребованы рынком, изменилась не так сильно — примерно 5-10%», - говорит специалист по рынку жилья Александр Иоффе.

К слову, по словам Иоффе, говоря о влиянии кризиса на структуру регионального рынка недвижимости, нельзя не коснуться изменений, происходящих на рынке съемного жилья. А здесь, по мнению специалиста по недвижимости, регистрируется, возможно, самый серьезных спад спроса.

Загрузка плеера

  • По аренде сейчас тоже очень здорово изменилась ситуация. Потому что покупка с целью последующей сдачи становится уже менее интересной. То есть, раньше люди инвестировали в недвижимость, чтобы сдавать, одну, две, три квартиры

  • А сейчас весь рынок переориентировался не в пользу арендодателей, а в пользу арендаторов. Огромное количество предложений на рынке, цены корректируются вниз

  • Я могу сказать так, что по аренде рынок предложений превышает спрос на 70%

  • И при этом, никто это не берет: люди начинают задумываться, чем они будут платить завтра

  • И поэтому для собственников, которые имели такой бизнес, как сдача в аренду, наверное, единственный выход — это поумерить свои аппетиты. Они думают: «Лучше, чем квартира будет простаивать, я буду сдавать ее за столько, за сколько диктует рынок»

  • На самом деле, раньше цены просто были немножко завышены

СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ

Владимирские риэлторы в один голос утверждают, что наступивший 2016 год заставит застройщиков «скинуть ноги со стола и повернуться к покупателю лицом».

По словам Виктории Никеровой, сейчас на строительном рынке наблюдается уникальная ситуация: планируя будущие проекты застройщики обращаются за советом к риэлторам - тем, кто лучше других чувствуют потребительские запросы. Более того, кризис заставил сплотиться многих участников рынка недвижимости ради выработки совместных предложений покупателям, а также существенно сбил цены на жилье.

Тем не менее, перспективы рынка недвижимости в ближайшее время вряд ли будут радужными. Даже с учетом всех предпринимаемых усилий, Александр Иоффе прогнозирует падение рынка недвижимости в 2016 году еще на 30% по отношению к 2015 году. И, соответственно, на 50% по отношению к докризисному 2014 году.

Загрузка плеера

  • По моим прогнозам, количество сделок (объемы продаж застройщика) на 2016 год относительно 2015 года сократится примерно на 30%. А относительно 2014 года — где-то на 50%

  • Наверное, какие-то застройщики не будут выдерживать такой нагрузки. Потому что многие из них кредитуются и тоже вынуждены платить высокий процент за кредит

  • Поэтому часть игроков будет просто уходить с рынка, а другая часть — как-то консолидироваться. Я не знаю пока таких примеров, но мне кажется, что это — одно из разумных решений. То есть, когда один застройщик не может достроить объект, он может привлечь не просто инвесторов, а объединить усилия со своими партнерами

  • Дальше. Застройщики вынуждены будут придумывать все новые маркетинговые продукты: новые фишки, новые уникальные условия для покупки, которые будут стимулировать спрос

  • Другого выхода нет: с одной стороны давит себестоимость, в другой — мы вынуждены продавать ,потому что не можем стоять на месте

  • Во-первых, квартиры будут уходить в эконом-класс. Во-вторых, наша компания «Консоль», например, уже запустила продажу квартир с отделкой. И, в принципе, это дало хороший результат

  • Наверное, чаще будут предлагаться скидки за 100% оплату. Потому что многие застройщики практикуют условия отложенных платежей, но сейчас всем, конечно, интересны живые деньги

  • Причем не принципиальный вопрос, это будет оплата просто деньгами или ипотекой, потому что на мой взгляд, ипотека — это такая же 100% оплата

  • Я знаю, что в других регионах, например, в Москве, не только застройщики, но и сами банки уже начинают давать скидки на свою же ипотеку

  • Мне кажется, что обязательно будет запущен такой продукт, и мы его запустим — дадим людям возможность людям приобретать квартиры без первоначального взноса, либо с очень сниженным первоначальным взносом, например, 55 от стоимости квартиры. При том, что сейчас минимальный первоначальный взнос — 20%

  • Понятно, что сейчас многие не в состоянии скопить. Особенно, это касается молодых людей, у которых в жизни стартап

Специалист по продажам жилья не скрывает, что вынужденный шаг по отмене первоначального взноса за ипотеку, вероятнее всего, спровоцирует у застройщиков и банкиров новую головную боль: уже сейчас число неплательщиков по взятым в докризисные времена ипотечным кредитам растет в геометрической прогрессии.

«Неплательщиков идет огромный рост. И он будет продолжаться. Потому что люди брали кредит под те доходы, которые получали раньше, а доходы изменились. Действительно, многие люди сейчас не в состоянии выплачивать и проводят реструктуризацию долга или задумываются о том, как бы реализовать это жилье и купить более дешевое. Это большая проблема», - предупреждает Александр Иоффе.

Смотрите также
Секреты владимирского рынка недвижимости
Трансляция «круглого стола», организованного Владимирским отделением Сбербанка, по проблемам состояния регионального рынка недвижимости
За видео-рассказ о квартире подарят iPhone 6
Строительная компания «Аскона Инвест» в преддверии нового года проводит конкурс творческих работ