В селе Сима Юрьев-Польского района Владимирской области предприниматель Елена Соловьева в августе 2017 года на 10 лет арендовала двухэтажное здание площадью 802 квадратных метра, чтобы приспособить его под пансионат для престарелых и инвалидов. Ранее в здании располагался детский интернат, потом – начальная школа, но последние 7 лет оно не использовалось.
«Это сельская местность, село Сима – большое, а самое главное – здесь раньше был государственный дом милосердия, и есть люди, готовые у меня работать, которые знают, что их ожидает, и какие требования к ним будут предъявляться. 24 человека получили бы работу на селе.
Это кирпичное двухэтажное здание идеально подходит нам для оказания услуг, потому что там есть отдельный вход, где можно организовать карантинное отделение, которое требуется, когда люди поступают. Первый этаж предусмотрен для лежачих, второй для ходячих. На втором этаже мы сделали туалеты, провели коммуникации.
Самое интересное, что с департаментом социальной защиты населения у нас было заключено соглашение, что в частный пансионат к нам направят бюджетников, потому что очередность большая. Чтобы разгрузить областные дома-интернаты, мне бы направили людей общего типа, а у себя оставили бы психохроников, очередность бы убавилась. Я могла бы взять 40 человек бюджетников с августа. Убавилась бы очередь, люди получили бы услугу.
Департамент проверял готовность здания летом 2019 года, возникли претензии к собственнику – по поводу организации доступной среды, подъездных путей, парковок, - и я готова была взять все эти расходы на себя и все оборудовать», - рассказывает Елена Соловьева.
И вот, когда в здании сделан капремонт силами арендатора и закуплена мебель, муниципальная администрация начала строить препоны социальному бизнесу. Сначала чиновники не торопились с переводом помещений в жилые из нежилых, а потом и вовсе потребовали через суд расторгнуть договор и выплатить сумму аренды за полтора года, хотя изначально предполагалось, что ремонт идет в счет положенных выплат.
Предприниматель подавала иск в Арбитражный суд в августе 2018 года на бездействие администрации Юрьев-Польского района с просьбой обязать перевести нежилые помещения в жилые для создания интерната. В материалах дела указано, что муниципальные власти настаивали на том, что в аренду сдано здание интерната, а для перевода помещений из жилых в нежилые необходима регистрация прав на помещения, то есть, изменение предмета арендного договора и включение объекта в зону жилой застройки. Соответственно, по логике чиновников, должна последовать новая процедура торгов на аренду помещений, а не здания целиком. В итоге арбитражный суд отказал в понуждении собственника переводить помещения из одной категории в другую.
В марте 2019 года администрация Юрьев-Польского района обратилась с претензией к предпринимателю, указав, что по договору аренды он обязан до 10 апреля 2019 года выплатить 1 миллион 616 тысяч 804 рубля, а также 94,5 тысячи рублей пени. Муниципальные власти указали, что в случае неуплаты могут в одностороннем порядке расторгнуть договор и обратиться в суд.
«В договоре аренды была четко прописана цель, что мы берем здание под пансионат для престарелых – на социальные нужды. Я предупреждала собственников, что есть определенные требования – помещения должны быть жилыми. Изначально помещения были нежилые, но проблем с этим не должно было возникнуть.
О том, что помещению требуется ремонт, собственники знали. Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) Юрьев-Польского района даже писал отчет, где было указано, что помещения в неудовлетворительном состоянии и требуется ремонт. Я отдельно уведомляла власти, что коммуникации в ужасном состоянии, и чтобы заключить договора с тепловиками, водоснабжающей организацией, необходимо их привести в надлежащее состояние. Со мной согласились, что это необходимо сделать.
Сейчас в суде муниципальные власти отказываются от того, что ремонт был необходим, и что они об этом знали. Мы делали ремонт, полтора года администрация с нас аренду не спрашивала. Но вдруг в апреле 2019 года нам предъявили иск, что мы должны им арендную плату 1 миллион 700 тысяч рублей за полтора года, и хотят с нами расторгнуть договор. То есть, плюсом к аренде получить отремонтированное помещение. Но им оно 7 лет было не нужно, и денег, чтобы даже отремонтированное помещение содержать – нет. Там тепло дорогое, я плачу по 300-400 тысяч, к примеру. Как они будут его содержать?
Но между нами велись устные переговоры, и они были готовы зачесть 2,5 миллиона рублей, потраченных на ремонт, - это сумма больше, чем арендная плата. То есть, сначала администрация была готова зачесть, потому что это прописано в договоре, в законодательстве это есть. Но так как договоренности были устные, протоколы встреч не велись, то сейчас администрация и КУМИ от своих слов открещиваются и дают заведомо ложные показания.
Сейчас чтобы доказать, что ремонтные работы обоснованы, я готова на проведение судебной экспертизы. У них есть заключение эксперта, что помещения в неудовлетворительном состоянии и нуждаются в ремонте. Есть постановление совета народных депутатов, где написано, что если помещения нуждаются в капремонте, нужно было заключить договор аренды и обязать меня сделать капитальный ремонт, но при этом арендная плата составляла бы 50%. Но они этот момент проигнорировали.
Помещение 7 лет не отапливалось, надо думать, что системы там в ужасном состоянии. Все акты обследования у нас есть. Само помещение я принимала в удовлетворительном состоянии, а про неудовлетворительные коммуникации уведомляла позже. Но они считают, что я их не уведомила по данному факту, а значит, сделала ремонтные работы по своему желанию, а не из необходимости», - поясняет свою позицию Елена Соловьева.
Елена Соловьева считает, что саму сделку муниципалитет оформил незаконно: с 1991 года и на момент сдачи нежилых помещений в них было прописано два человека. Но сейчас в суде чиновники заверяют, что не знали о прописанных людях, несмотря на то, что они неоднократно обращались с просьбой к властям о выделении жилого помещения.
По словам предпринимательницы, человек, который прописан на сданных администрацией в аренду площадях, впоследствии обратился в прокуратуру, по предписанию которой ему выделили отдельную жилплощадь. При этом местные власти уговорили предпринимателя сделать в этой квартире ремонт, но оказалось, что в помещении нет электропроводки, и вопрос со светом так и не был решен, соответственно, застопорился и ремонт.
В ответ предпринимательница потребовала у муниципалов выплатить компенсацию за тепло в размере почти 100 тысяч рублей за помещения, в которых прописан и живет человек, - раньше за отопление этих помещений платило КУМИ.
«Сейчас мы в суде доказываем, что у нас есть три позиции, по которым мы не должны денег, поскольку мы помещением не пользуемся: то, что помещение нежилое, и переводить его добровольно собственник не хочет, то, что помещение было отремонтировано, поскольку не было пригодно для использования сразу, и то, что сдано с нарушениями помещение, потому что там был прописан человек, - опять же, это не дает мне полностью использовать. Сейчас суд остановился на том, чтобы мы доказали необходимость работ капитальных. Но помещение, даже если будет взаимозачет, я использовать под пансионат не смогу, потому что оно нежилое.
С января 2019 года, когда ремонт подходил к концу, я начала писать в администрацию письма о том, что нужно решать вопрос с переводом помещений, потому что мне нужно начинать работу, и тогда уже начались отписки, посчитали, что они не могут, и придется оформлять новый договор. При этом, по данным Росреестра, расторгать договор не нужно, перевод помещений осуществляется в рамках существующего договора.
А мне нужно изменить категорию не всего здания, а отдельных помещений из нежилых в жилые, я даже заказала поэтажный план, какие помещения должны быть жилые, какие – остаться нежилыми. Все подготовительные работы взяла на себя, администрации нужно было только выехать комиссией, сверить и своим же решением перевести», - подчеркивает Елена Соловьева.
Сейчас в двухэтажном отремонтированном здании установлена новая мебель, обучена часть сотрудников для будущего пансионата, но пока собственник не переведет помещения из нежилых в жилые, пансионат для престарелых и инвалидов в Симе не откроется.
Telegram-канал Зебра ТВ: новости в удобном формате
