Регистрация / Вход Вт, 25 июня 2019, 10:31

Владимирские строители и банкиры не могут договориться об условиях работы в рамках нового законодательства

Вице-губернатор Александр Байер заявил, что будет сообщать в Минстрой о неприемлемых условиях банков для владимирских строителей, если увидит, что банкиры работают не так, как  договаривались
17 Мая 2019, 18:34 8 2672

В Белом доме прошло совещание по переходу Владимирской области на новые правила жилищного строительства, вступающие в силу с 1 июля 2019 года. Вел совещание врио вице-губернатор Александр Байер, которому недавно передали управление строительной сферой Владимирской области. Обсудить проблемы реформирования строительной отрасли пригласили руководителей строительных компаний и банков, работающих на территории Владимирской области.

Напомним, с июля в России отменяется долевое строительство: застройщики больше не смогут привлекать деньги граждан напрямую, все финансирование будет идти через открытые в банках эскроу-счета.

XVII-4537.jpg

По информации исполняющего обязанности директора департамента строительства администрации Владимирской области Сергея Дмитриева, на территории Владимирской области 109 проектов будут достроены на старых условиях, 32 объекта признаны несоответствующими новым критериям, а 18 объектов будут реализовываться на средства застройщиков. Дмитриев уточнил, что только 1 проект находится в стадии заключения договора по новым правилам, еще 1 — в стадии подписания документов. По 12 проектам решения банков еще нет: 7 пакетов документов поданы в банки, 5 — находятся в стадии подготовки.

XVII-4586.jpg Сергей Дмитриев

О системных проблемах, с которыми столкнулась строительная отрасль Владимирской области рассказали представители двух строительных компаний, которые первыми попробовали перейти на новые правила проектного финансирования. Компанию «Континент» представлял гендиректор Вадим Аганин, компанию «ВТУС» - исполнительный директор Дмитрий Трошин.

Они признались, что решают схожие проблемы, большинство из которых связано с невозможностью договориться с банками об адекватных условиях финансирования строительных проектов.

XVII-4567.jpg Дмитрий Трошин

Дмитрий Трошин заявил, что с момента подачи первой заявки в банк до момента подписания документов прошло полгода. Подобные сроки не выдерживают критики:

«С того момента, как обратились в банк и до подписания кредитного соглашения по времени это заняло больше полугода. Но мы не можем себе позволить потратить столько времени на оформление. Стройка за полгода — это очень большой фактор. Очень бы хотелось сократить этот промежуток времени на рассмотрение всех наших заявок».

Представитель «Континента» Вадим Аганин перечислил другие проблемы:

«Непонятные, сложные и неотрегулированные еще до конца правила игры. Что касается банков, то по сей день ситуация такая, что по-настоящему реализует задачу и занимается этим только Сбербанк. А все остальные, наверное, плавно подбираются, накапливают опыт. Не знаю, есть ли у них на сегодняшний день кредитные договоры, но с теми банками, с которыми мы сегодня разговариваем, ничего не выходит. Договор у нас пока только с одним банком получился — в отношениях с другими пока нет улучшений в лучшую сторону. Отчего так долог период заключения кредитного договора? Застройщики продолжают строиться, а банки, с моей точки зрения, продолжают заниматься вопросами коммерческого кредитования».
XVII-4551.jpg Вадим Аганин

Вадим Аганин считает, что в новых условиях банкиры ориентируются не на поставленную государством задачу, а на достижение собственных коммерческих интересов:

«Банк защищает свои интересы, а застройщик пытается — свои, природа этих отношений понятна. В связи с изменениями законодательства мы обязаны перестроиться, а банки продолжают заниматься процессом коммерческого кредитования. И получается, что две структуры просто вступают в рыночные отношения. У нас теперь теоретически есть возможность строительства за собственные средства, а фактически она отсутствует. И чтобы не обвалить все разом, мы, конечно, вынуждены обращаться в банк. Я думаю, что при появлении в этих отношениях других банков, появится еще куча дополнительных вопросов. Например, в настоящее время «Сбербанк» встраивает определенные косвенные ограничения по взаимодействию с другими кредитными организациями.

Мы с 2015 года готовились к этому процессу и наводили у себя порядок. Но даже мы, как обычно, оказались не готовы — по связанным с залогами вопросам и всеми остальными вещами. Я думаю, застройщики так неохотно перестраиваются и не идут в банк именно по той причине, что им просто страшно, так как условия перехода до последнего дня уточняются. И все по-своему непредсказуемо. Кредитные учреждения себя, конечно, всячески обезопасили. Банки говорят одно, но в жизни все немножко по-другому получается: система четко защищает свои интересы».

XVII-4539.jpg
XVII-4566.jpg
XVII-4608.jpg

Участники совещания вынуждены были признать, что взаимоотношения строителей с банкирами при условии, что каждая из сторон будет преследовать свои коммерческие интересы, может сказаться на конечных потребителях — тех самых людях, в интересах которых вроде бы и был принят новый закон.

«Стоимость строительства увеличится. Застройщики, может, и готовы продать жилье дороже, но люди не готовы покупать квартиры по завышенной стоимости», - признал директор департамента строительства администрации Владимирской области Сергей Дмитриев.

С ним согласился президент Союза строителей Владимирской области Виталий Давидов:

«И тут возникают вопросы. А будет ли повышение стоимости квадратного метра. Те средства, которые нам предстоит заплатить за обслуживание средств дольщиков — откуда они возьмутся? Давайте посмотрим, как граждане отнесутся к этому механизму.

Пока у нас нет совместного ощущения, что банки — такие же участники национального проекта. И пока это ощущение не появится, мы так и будем двигаться в свете тех проблем, которые возникают при реализации проектов. Я не понимаю, например, почему мы сейчас так легко перешли к обсуждению дополнительных обеспечительных мер при получении финансирования. Есть закон, и мы как-то воспринимали это так, что он обязателен для всеобщего исполнения. И в нем четко прописаны общие требования, и залогом является земельный участок и пакет недвижимости, который создается на данном земельном участке».

XVII-4601.jpg Виталий Давидов

Давидов заявил, что компания «Аскона-Инвест», которую он представляет, подала документы на получение финансирования сразу в четыре банка. Самыми подготовленными к новым условиям оказались Сбербанк и «ДОМ.РФ».

По словам Давидова, банки с каждым днем требуют все больше обеспечительных мер: залога ипотеки земельного участка, залога 100% долей акций в уставном капитале заемщика, поручительства генподрядчика и так далее. Хотя эти условия в федеральном законе не прописаны:

«Мы не знаем, когда они остановятся».
XVII-4613.jpg

По словам президента Союза строителей Владимирской области, компании, работающие со средствами граждан, и так были под жестким контролем государства. Давидов отметил, что выставляющим все новые условия банкам грозит максимум административная ответственность, а строителям — уголовная ответственность.

XVII-4577-f1.jpg

Врио вице-губернатора Александр Байер заявил, что руководство Владимирской области не может системно повлиять на все условия, в которые поставлен рынок строительства. Но объем и сложность поднятых вопросов уже говорят о необходимости сигнализировать в Минстрой России о неприемлемых условиях, выставляемых банками:

«Банк должен формировать конкретный объект. Если банк риски за строительство объектов перекладывает на акционеров, на другие бизнесы и другие формы активов, то тут у нас что-то как-то может не получиться в стране.

Банк — это инструмент финансовый или это форма рейдерства? Или это форма того, что банк пытается запустить свои активы в какую-то другую сторону? Нужно тогда говорить о нормах прибыли в данном проекте. Вы не хотите кредитовать эконом-класс? Так, тогда говорите людям правду. А то получилось так, что мы остались с инструментарием, который уже продавлен и есть факт принятия закона. А теперь мы останавливаем эконом-класс, потому что нормы прибыли не позволяют банкам вольготно чувствовать себя внутри по проектному финансированию. И поэтому давайте - обеспечьте нам еще стабилизацию другими активами. Но я хочу сказать банкам, что так не будет. Поэтому, если мы увидим такие способы, то будем их просто на карандаш брать и сообщать в профильное министерство. Тем более, что они просят от нас этого уже. Потому что так не договаривались — это вообще меняет смысл закона. Поэтому кабала там должна уйти».

XVII-4545.jpg

Виталий Давидов уточнил, что при взаимодействии с банками его удивляет, что, оценивая проекты, банкиры начинают вмешиваться в планы застройки по количеству необходимой социальной инфраструктуры:

«Вообще-то, мы проходим проекты планировки, которые нам утверждают администрации городов, выдают разрешения на строительство, а мы исходя из нормативов начинаем стоить. А когда нам начинают говорить: а какая себестоимость строительства, а постройте детский сад и потом его кому-нибудь пройдайте-передайте. Прекрасно мы изучили программы, которые у Сбербанка сейчас существуют по строительству школ в концессию. Мы все это знаем, пробуем реализовать и поучаствовать, и там тоже все не так просто».
XVI-7378.jpg

В разговоре с журналистами после совещания вице-губернатор Александр Байер отметил, что из-за новых правил может сработать весьма неожиданный эффект, например, уход в малоэтажное и коттеджное строительство:

«Отрасли нужна перезагрузка. Я жду совсем другого эффекта — не крупняк с большими многоквартирными муравейниками, а того, что появятся девелоперы, которые будут строить 1-3-этажные дома. Ведь там ДДУ ничего не решает. Может быть, мы когда-нибудь все-таки из хрущевок и брежневок куда-нибудь уедем — в нормальное жилье?

Там проблемы этой, которую мы тут обсуждаем, нет: хоть завтра бери и строй. А цена другая, знаете почему? Потому что никто туда не ходит и не занимается этим. Вы себе представляете, какая в США цена на коттеджную застройку? 400 долларов за «квадрат». Пусть попробует кто-нибудь это сделать. Вот сидят все лучшие девелоперы — ну-ка, сделай, попробуй! А те — с мебелью за 400 продают. Как у них это получается? Объемами, профессионализмом, деньгами берут — правильно! В коттеджной застройке не нужны такие деньги. Там не надо кредитоваться до конца проекта, а дома можно сдавать каждый день. Я надеюсь, что от этого ДДУ появится некий эффект комплексный».

XVII-4550.jpg Александр Байер

Telegram-канал Зебра ТВ: новости в удобном формате