Как обманутым дольщикам «Дуброва Парк-2» получить свои квартиры

Речь о пресловутом долгострое ЖК «Дуброва Парк-2» во Владимире. Несмотря на то, что дольщики обратили внимание на отставание строительства от графика задолго до полной остановки, застройщик длительное время пытался убедить всех в своей состоятельности. Однако чуда не случилось. Пошёл уже второй год ожидания ввода в эксплуатацию оставшихся трёх домов. Прогнозы по завершению строительства теперь делать никто не решается. Сразу нескольким моим знакомым не посчастливилось оказаться дольщиками этих домов, однако наша команда считает, что выход из сложившейся ситуации всё же есть.

ЖК «Дуброва Парк-2» начал строиться в уже неблизком 2017 году. По тогдашним заверениям застройщика ООО «Интерстройвладимир» все 5 заявленных корпусов должны были быть построены никак не позднее конца 2021 года. Два самых скромных по размерам корпуса ввели на рубеже 2021/2022 годов. А дальше...

В октябре 2022 года Фонда развития территорий направил заявление о банкротстве компании-застройщика, а уже в феврале текущего 2023 года Арбитражный суд Владимирской области отказал в исковых требованиях. В случае победы Фонда дольщики могли бы рассчитывать на денежную компенсацию. Можно подумать, что это далеко не лучший вариант, однако гораздо лучше, чем ничего. По этому же сценарию был отработан кейс с домом по адресу: г. Владимир, ул. Всесвятская, д. 17. Точной информации о размере компенсаций нигде не фигурировало, но и о недовольных дольщиках из того дома слышно не было.

Вообще, за прошлый год было проведено немало встреч и совещаний по этому вопросу на разных уровнях. Поначалу дольщики верили обещаниям застройщика достроить дома. Позднее мнения уже разделились, часть граждан отказывалась верить новым обещаниям. Сегодня уже мало у кого остались иллюзии: ООО «Интерстройвладимир» откусил слишком много и никак не может проглотить.

А поскольку банкротство застройщика тоже отложено (как минимум на ближайшее время), то и вопрос «что дальше делать?» кажется всё больше риторическим. Потерявшее всякое доверие будущих жильцов руководство строительной компании просит у граждан ещё денег, власти собирают новые и новые рабочие встречи, дольщики ждут.

На одном из совещаний в Правительстве региона гражданам предложили создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), дабы достроить свои дома самостоятельно. Такой вариант не кажется столь же рискованным, насколько это может быть с участием нынешней компании-застройщика: будущие жильцы сами смогут решать, где, у кого и за сколько покупать строительные материалы, какие бригады нанимать. А главное, деньги будут под их постоянным контролем.

Первая реакция была ожидаемо негативной: люди и так вложили последние деньги в строительство, пытаются что-то откладывать на будущий ремонт, платят за съёмное жилье, оплачивают кредиты (которые никто не отменял). Доплачивать за строительство и без того недешёвых квартир кажется им дикостью.

АРГУМЕНТЫ В ПОЛЬЗУ СОЗДАНИЯ ЖСК

И всё же есть ряд разумных доводов в пользу того, почему дольщикам всё же стоит задуматься над идеей создания ЖСК:

1. По последним данным официальной статистики стоимость строительных материалов с января 2021 года по апрель 2022 года выросла не просто заметно — она выросла ощутимо. К примеру, цена стеновых силикатных блоков (за кубометр) поднялась с 3 600 рублей до 5 500 рублей; кирпич силикатный (за 1000 условных штук) подорожал с 7 700 рублей до 11 900 рублей; кубометр щебня «прибавил» с 1 100 рублей до почти 2 100 рублей.

   Цены на стройматериалы будут расти и дальше. В отличие от реальных доходов россиян, необходимая на достройку сумма будет неизбежно увеличиваться.

2. Сам застройщик далеко не рвётся в бой. Прошедшим летом Правительство области давало ему время на выравнивание сроков строительства. Безрезультатно. Сейчас руководитель компании-застройщика находится под угрозой уголовного преследования, но даже это обстоятельство не мотивирует его ускорить темпы работ.

   И если при появлении первых признаков проблем с достройкой он активно общался с будущими жильцами, то сейчас его пыл поутих. Есть некая приблизительная смета на достройку домов, но ознакомиться с ней возможности у дольщиков нет.

3. Со своей стороны Правительство области не горит желанием признавать дома проблемными и включать их в соответствующий реестр. Формально власти даже имеют на это полное право. По информации с сайта наш.дом.рф, разрешения на строительство 1 и 4 корпусов продлены до конца 4 квартала 2023 года, а по 5 корпусу — до конца 3 квартала 2024 года. Смело прибавляйте к этим срокам ещё полгода на передачу ключей. Иными словами, пока имеет место тактика оттягивания времени.

4. Очевидно, ситуация складывается так, что жильцам действительно придётся раскошелиться, но чем быстрее это сделать, тем меньше понадобится доплатить. Важно понимание стоящей дилеммы: либо отдать ещё немного денег, чтобы получить ранее вложенные, либо не делать ничего, но тогда и про вложенные деньги придётся забыть.

   И если кажется, что квартиры всё равно будут достроены, — не советую очаровываться. Во множестве городов нашей необъятной страны коробки-недострои стоят годами, а то и десятилетиями: достраивать их никто не хочет и не может, а местные власти зачастую не могут найти даже денег на снос.

5. Недавно граждане записывали обращение к президенту, пытаясь обратить на себя внимание на самом высшем уровне. Не вижу в этом ничего предосудительного — тот случай, когда для достижения цели все средства хороши. И всё же хотел бы обратить внимание на другую официальную статистику.

   По данным Минфина РФ, расходы бюджета в России в феврале текущего года составили 113 млрд рублей в сутки. На середину февраля расходы с начала года составили 4,92 трлн рублей, а доходы — лишь 951 млрд рублей, что формирует дефицит в размере почти 4 трлн рублей. И это только за два месяца. Кстати, по итогам 2022 года федеральный бюджет исполнен с дефицитом в 3,3 трлн рублей.

   Иными словами, в федеральной казне денег тоже негусто, мы с вами прекрасно понимаем, куда уходит их львиная доля. Даже в Фонде развития территорий на этот год необходимых денежных средств не заложено — об этом открыто заявил губернатор Авдеев.

ЧТО СЛЕДУЕТ ПРЕДПРИНЯТЬ ДОЛЬЩИКАМ «ДУБРОВЫ ПАРК»

Наиболее перспективным мне видится следующий план действий:

1. На очередном общем собрании жители принимают решение достраивать дом своими силами.

2. Далее необходимо найти надёжных специалистов как в работе с финансами и документами, так и в вопросах строительной части. Это может быть как кто-то из коллектива самих дольщиков, так и специалисты со стороны, имеющие прочную деловую репутацию.

3. Привлечённые специалисты осмотрят дом и определят сумму, необходимую для его достройки.

4. Следующий шаг — обращение в суд с коллективными исками (их может быть несколько, необязательно объединять весь дом в один судебный процесс) с требованием признать за дольщиками право собственности на квартиры в недостроенном доме. Крайне важно, чтобы у обратившихся в суд дольщиков не было подписано с застройщиком дополнительных соглашений о продлении сроков — это может создать большие проблемы.

5. Параллельно необходимо вести переговоры с подрядчиками и властями. Подрядчики смогут в обозримом будущем продолжить выполнять приостановленную работу, чтобы дольщикам не пришлось заново искать строительные бригады. Власть имущие же могут изыскать в бюджетах разных уровней возможность поддержать людей. Это вовсе не обязательно должны быть прямые ассигнования. К примеру, в Ярославской области чиновники предоставили кооперативу (как застройщику) на условиях успешного окончания строительства земельный участок по льготной ставке для нового строительства. ЖСК такой участок мог как застроить самостоятельно, так и продать другому застройщику, но уже по рыночной цене. Таким образом можно покрыть значительную часть расходов дольщиков на достройку.

6. Необходимо создать новое юридическое лицо — ЖСК. Ставлю этот этап позже обращения в суд, поскольку судебное разбирательство будет длиться какое-то время, и в этот период дольщики могут спокойно успеть провести несколько встреч и обсудить все возможные вопросы.

   Кроме того, поскольку ЖСК является потребительским кооперативом, который создаётся на основе имущественных паевых взносов, то дольщикам сперва понадобятся эти самые взносы в виде недостроенных квартир — вот для чего потребуется предварительно обратиться в суд. Членов ЖСК при этом должно быть не менее 5 и не более количества жилых помещений в доме.

7. Определиться со способом общего контроля за деятельность ЖСК. Например, создать ревизионную комиссию. Туда следует избрать тех членов ЖСК, кто обладает не только нужными компетенциями в строительстве и финансах, но и желанием вложиться своими умениями в общее дело. Тех, кому доверяет большинство. К слову, мы с командой готовы всячески поддержать дольщиков в этом вопросе, сопровождать регистрацию нового ЖСК, курировать процесс от и до, а также представлять интересы дольщиков в суде.

8. На основании полученной из пункта 3 цифры нужно определить сумму доплаты с одного квадратного метра жилой площади. Наверняка она будет ощутимо меньше тех 8000 — 11000 рублей, которые сейчас озвучивает ещё не ушедший с объекта застройщик.

9. Далее — непосредственно сбор денег. Две важные детали. Первая: необязательно собирать на достройку сразу все деньги до копейки. Это можно делать постепенно, но помните: чем дольше собирать средства, тем дольше будет идти строительство. Вторая: есть несколько вариантов дополнительного финансирования. Можно попробовать обратиться в банк за получением кредита. Кроме того, есть вариант взять заём у кого-то из своих же членов ЖСК — финансовые возможности у всех разные, быть может, кто-то из жителей будет готов вложиться. А чтобы заинтересовать такого инвестора, заём следует сделать процентным. По окончании строительства и в процессе эксплуатации дома правление ЖСК сможет в предсказуемые сроки такой заём вернуть.
10. 10. Ну и главное — на протяжении всего этого процесса не бояться спрашивать и советоваться с теми, кто уже прошёл этот тернистый долгий путь в других регионах. Уверен, они с радостью помогут вам советом.

СМОГ ЛИ УЖЕ КТО-ТО ИЗ ДОЛЬЩИКОВ ДОСТРОИТЬ СВОЙ ДОМ

Если написанное выше кажется фантастикой, то вот вам позитивный пример.

В городе Астрахани в 2014 году застройщиком был заложен жилой комплекс на 6 домов. Кое-как под крышу вывели только один — и тот не достроили. Дольщики прошли все круги контролирующих и надзорных инстанций по несколько раз — результат был близок к нулевому.

И тут руководитель регионального Минстроя предложил им вариант достройки в формате ЖСК.

Прикинув перспективы и решив действовать, первым делом будущие жильцы обратились в суд с требованием признать за ними право собственности на квартиры в недостроенном доме. Чуть больше чем через полгода решение было у них на руках. Но дальше предстояла основная часть работы.

После завершения подсчётов дольщики вывели смету: на достройку требовалось 24 миллиона рублей вдобавок к тем деньгам, которые они уже заплатили.

Дольщики откладывали деньги на ремонт, но в тот момент всё же решили вложить их в достройку.

«Честно говоря, мы рискнули, — вспоминает председатель ЖСК. — До этого мы писали жалобы куда можно было, и нам отвечали: разбирайтесь на месте. А наш дом, который был готов на 92 процента, уже разрушался».

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию ЖСК получил 29 декабря 2021 года. Сегодня, оглядываясь на то непростое решение, участники ЖСК не жалеют о своём выборе.

КАКИЕ ГАРАНТИИ

Сразу стоит оговориться, что я описал возможный сценарий для жителей 1 и 4 корпусов. Всё потому, что эти дома находятся в высокой стадии готовности. На территории региона ещё не было (нам с командой иного найти не удалось) удачных прецедентов с достройкой дома силами самих жильцов. Посему полагаю, что затея с бОльшим успехом будет реализована на малом объёме достройки. А если эксперимент окажется успешным, то, возможно, и 5 корпус получится достроить.

Да и в целом, вариант с созданием ЖСК кажется наиболее компромиссным для всех участников процесса:

• дольщики всё же получают долгожданное жильё и возможность распоряжаться им по своему усмотрению;

• застройщик отдаёт то, с чем, очевидно, не справился, значительно увеличивая шансы худо-бедно достроить другие объекты;

• власть получает снижение социальной напряжённости и увеличение объёмов ввода квадратных метров.

Выходит, что ситуация вовсе не безвыходная, как кажется сейчас. Просто каждой из сторон процесса нужно пожертвовать чем-то для достижения лучшего результата.

Самое главное — заручиться помощью опытных юристов и специалистов строительного профиля с аналогичным опытом решения проблем «долгостроев». Отмечу, что наша команда изучила довольно много материалов по теме и готова предложить свою профессиональную помощь. При любом вашем решении мы не останемся в стороне, так как мы лично заинтересованы в разрешении проблемы обманутых дольщиков, ведь от рук недобросовестных застройщиков пострадали в том числе близкие нам люди.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции