Регистрация / Вход Пн, 24 июня 2019, 18:21

Две компании из Владимирской области осваивают новые правила строительной игры

В Белом доме рассказали о том, как пытаются минимизировать сложности для строительной отрасли, связанные с переходом от привычного долевого строительства к проектному финансированию строительства домов
11 Февраля 2019, 11:08 10 3070

Во Владимирской области первые две строительные компании - ООО «ВТУС» и ООО «СК Континент» - не дожидаясь перехода на новые правила, установленные правительством России для строительной отрасли, начинают работать по новым схемам финансирования строительства многоквартирных домов. Об этом, отвечая на вопросы, связанные со сложностями переходного периода, Зебра ТВ сообщил врио вице-губернатора Максим Брусенцов.

ООО «ВТУС» и ООО «СК Континент» будут обкатывать новое законодательство при строительстве многоэтажек на земельных участках в микрорайоне Юрьевец, предоставленных для решения проблем обманутых дольщиков.

«Учитывая, что реализация данных проектов приходится на период становления новой модели проектного финансирования, деньги граждан будут привлекаться на счета эскроу. Стоит отметить, что это первые сделки по новой модели во Владимирской области – как для банков, так и для застройщиков. Средства будут направлены на финансирование строительства многоквартирных жилых домов в 10-м квартале микрорайона Юрьевец города Владимира», - уточнил Максим Брусенцов.
XIV-8842.jpg Максим Брусенцов

В администрации Владимирской области поясняют, что решить этот вопрос удалось благодаря совместным усилиям регионального департамента строительства и банков, направленным на достижение компромисса при принятии решений по острым социально значимым вопросам в сфере жилищного строительства. О том, как бизнесмены-первопроходцы начинают осваиваться в новых условиях в других регионах России, можно узнать в материале «Под эгидой эскроу».

Напомним, что 25 декабря 2018 года в России были приняты новые положения законодательства о долевом строительстве (изменения в 214-ФЗ), которые должны вступить в силу меньше, чем через полгода - с 1 июля 2019 года. Смысл нововведений в том, что застройщик больше не сможет привлекать деньги граждан напрямую, а будет вынужден пользоваться услугами финансовых посредников — то есть банков. По сути, речь идет о завершении эпохи долевого строительства и переходе к так называемому проектному финансированию.

«Если раньше денежные средства привлекались застройщиком напрямую от участников долевого строительства, то с 1 июля 2019 года все застройщики будут обязаны работать через механизм счетов эскроу: средства граждан будут зачисляться на специальные банковские счета, где будут храниться до завершения строительства. А застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям. Строительство же будет вестись за счёт банковских кредитов», - уточняет владимирский Белый дом.

Не секрет, что ситуация на строительном рынке и ожидания большинства собственников и руководителей строительного бизнеса в связи с комплексным изменением правил, устоявшихся в России с 2004 года, в настоящее время - далеко не радужные. Тем не менее, обсуждать вслух проблемы застройщиков, устойчивость бизнеса которых напрямую зависит от настроения вкладывающих деньги в строительство граждан, не очень принято.

Единственным предпринимателем, заявившим о том, что он выходит из игры до того момента, пока новые правила не станут приемлемыми для участников профильного рынка, оказался собственник строительных компаний «Консоль» и «Вертикаль» Александр Шамов. Подробнее об опасениях бизнесмена — в материале Зебра ТВ «Вы знаете, что рынок уже провалился?».

В целом позиция владимирского Белого дома, как и позиция федеральных чиновников, внедряющих изменения, довольно проста. Основной аргумент «за» проведение реформы — это дополнительные гарантии для дольщиков, вкладывающих деньги в строительство жилья. По задумке, участие банков должно гарантировать гражданам защиту их денежных средств, которые теперь можно будет пустить исключительно на те объекты, для возведения которых они предназначены, а значит — исключить появление «финансовых пирамид» и иного нецелевого перераспределения денежных потоков.

«Переход от непосредственного привлечения денежных средств граждан застройщиком к проектному финансированию призван снизить риски приобретения жилья на стадии строительства, повысить надёжность и прозрачность деятельности застройщиков, а также более активно вовлечь банки в процесс строительства в роли посредников, обеспечивающих стабильность всей системы. В декабре 2017 года во исполнение поручения президента РФ правительством был утверждён план поэтапного перехода от прямого привлечения застройщиками средств граждан к проектному финансированию строительства жилья с использованием банковских инструментов, согласно которому предусматривался переходный этап, позволявший одновременно работать обоим механизмам привлечения застройщиками денежных средств.

Переход на проектное финансирование положительно скажется на защите интересов граждан: их права гарантированы в том числе при банкротстве застройщика – деньги будут возвращены», - сообщает пресс-служба Белого дома.

Тем не менее, в вопросе реализации законодательной задумки — очень много подводных камней. Проблемы связаны в том числе и с тем, что в настоящее время рынок устроен совсем по-другому — и его участники неминуемо столкнутся с шероховатостями переходного периода.

Невозможность получения средств граждан напрямую и необходимость работать через финансового посредника, судя по всему, спровоцирует и рост цен на жилье. Более того, вероятно, не все участники рынка смогут сразу продемонстрировать соответствие новым нормативам устойчивости компаний (компания-застройщик, например, должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости объекта).

Собственники бизнеса, инициирующие переговоры с региональной властью и профильными федеральными структурами, пытаются добиться отмены обязательного перевода на новую схему работы объектов, которые уже в стадии застройки. Минстрой, в свою очередь, уже заявил о том, что может пойти на такой шаг, однако критерии отбора тех счастливчиков, которым, что называется, не придется «переобуваться на ходу» - до сих пор не определены.

«Остаться в прежней системе финансирования проектов смогут компании, которые уже успешно реализуют свои проекты. В их число попадут дома с высокой степенью строительной готовности и большой долей проданных квартир. Минстрой планирует к марту определить соответствующие критерии для отбора таких проектов», - поясняют во владимирской обладминистрации.

Судя по всему, ключевыми критериями для отбора проектов, которые можно будет реализовать на старых условиях, станет степень готовности объектов и надежность самой компании. Оценивая состояние рынка региональной строительной отрасли, вице-губернатор Брусенцов пояснил, что сейчас во Владимирской области реализуется 151 проект жилищного строительства, однако 30% всех объектов строятся с неоднократным переносом срока ввода в эксплуатацию.

«В настоящее время во Владимирской области 59 застройщиков стоят 151 объект общей площадью 1,2 млн кв. метров. Не исключено, что не все региональные застройщики смогут вписаться в новые условия изменившихся правил жилищного строительства.

Во Владимирской области 30% реализуемых проектов строятся с неоднократным переносом срока ввода объекта в эксплуатацию. В отношении таких объектов заключено 2012 договоров долевого участия», - поясняет Брусенцов через пресс-службу Белого дома.

В областной администрации также поясняют, какие действия предпринимает руководство 33 региона для того, чтобы осуществить переход на работу по новому федеральному законодательству с минимальными сложностями для строительного бизнеса:

«Администрацией Владимирской области заблаговременно был проведён опрос региональных застройщиков относительно их готовности к работе в новых условиях проектного финансирования и их видения планируемых критериев. По результатам проведённого анализа состояния строительной отрасли в данном сегменте и оценки возможных рисков появления проблемных объектов врио первого заместителя губернатора области М. С. Брусенцовым с ноября 2018 года в инициативном порядке были направлены в Минстрой России предложения, направленные на формирование критериев оценки объектов, которые уже реализуются, на предмет возможности их достраивания по прежней схеме финансирования с обоснованием и аналитикой региональной составляющей.

Вместе с тем, Минстроем России разрабатывается программа, которая позволит застройщикам, лишённым проектного финансирования со стороны банков, получить необходимые средства для завершения их проектов.

Президентом РФ дано поручение правительству создать с участием АО «ДОМ.РФ» специализированный банк для финансирования строительства многоквартирных домов со сроком исполнения поручения до середины апреля 2019 года, так как главной задачей на сегодняшний день является необходимость не только сохранить, но и нарастить объёмы строительства жилья.

Революционные изменения в законодательстве о долевом строительстве происходят в рамках исполнения Указа президента, в соответствии с которым разработан и реализуется один из самых амбициозных федеральных проектов «Жильё», которым Владимирской области установлены показатели по вводу жилья на 2019 год в объёме 772 000 кв. м.

Для достижения данных показателей администрацией области заблаговременно принимаются меры с целями нивелирования влияния изменений в законодательстве на строительную отрасль региона, поддержания и наращивания объёмов жилищного строительства. В частности, для наиболее эффективного взаимодействия всех сторон при реализации намеченных планов администрацией региона совместно с Минстроем России были организованы видеоселекторные совещания, позволившие получить ответы на самые актуальные вопросы из первых уст. Кроме того, летом 2018 года представители департамента строительства и архитектуры вместе с ведущими девелоперами приняли участие во всероссийском совещании, посвящённом изменениям в законодательстве о долевом строительстве. Для исключения недопонимания гражданами и застройщиками важных деталей реформы финансово-кредитные организации регулярно проводят «круглые столы» по обозначенной тематике».