Регистрация / Вход Пт, 16 ноября 2018, 02:55

«Банкротить застройщиков никто не торопится»

Девелопер Александр Шамов объяснил, как идёт процесс возмещения неустойки дольщикам квартир в Веризино и почему застройщик не боится процедуры банкротства
12 Июля 2018, 11:14 22 8605

Собственник строительных компаний «Консоль» и «Вертикаль» Александр Шамов в интервью Зебра ТВ рассказал, как обстоят дела со строительством домов в микрорайоне Веризино города Владимира, пояснил ситуацию с исками дольщиков за просроченную сдачу квартир, объяснил, почему банкротить строительные компании во Владимирской области невыгодно ни дольщикам, ни властям. По оценке Александра Шамова, затягивания сроков строительства новых домов связано в том числе и с серьёзным падении продаж квартир из-за снижения покупательской способности населения.

Правильно понимаю, в Веризино компании «Вертикаль» осталось достроить 6 домов?

Меньше. Там вообще будет домов 40 или 50 потом. Но те, что начаты, нам осталось достроить дом №12, №14, №17. Это дома компании «Вертикаль». Есть еще дом №30, но там ситуация не такая, дольщиков всего двое.

Эти дома идут в графике или сроки строительства уже продлены?

Сроки продлены официально. Дом №17 — до 25 декабря 2020 года, срок специально больше поставили, чтобы не продлеваться. Надеемся, что сдадим раньше, но не хотим нервировать никого. Дом №14 — 27 декабря 2019 года, это официально продлено. Дом №12 — 30 июня 2019 продлен, но намереваемся сдавать быстрее, конечно. Может и получится в этом году, такие перспективы есть.

В условиях продления сроков строительства дольщики имеют право требовать компенсацию?

Дольщик имеет право требовать с застройщика компенсацию уже после первого продления. Есть срок на строительство. Далее, если ты нарушил срок, это их право: они подают в суд и требуют. Учитывая опыт, сегодня очень мало дольщиков, которые так поступают. Потому что в период строительства отсудить у застройщика деньги — это взять свои же деньги, но дом-то будет недостроен. Сегодня они уже имеют опыт, и обращаются в суд, когда уже введен дом, ведь им ничто не мешает подать иск и получить решение.

Проблема в том, что куча всяких правовых агентств, цель которых — не защита интересов дольщиков, они немного по-другому ставят цели. Их цель — получить решение, чем больше сумма в судебном решении, тем больше их процент, на который они могут рассчитывать. Выполнимое решение или невыполнимое — они об этом не думают. Они зачастую вводят дольщиков в заблуждение. Если обсуждать «банкротство» компании, то дольщик будет на очереди условно 150-м, потому что в первую очередь выплачиваются налоги, зарплата и так далее. Правовые агентства не защищают реально интересы того, в интересах кого они выступают, они больше работают на себя.

Сейчас, к счастью, наши граждане довольно умные, и характер исков поменялся: вводится дом, потом пишутся претензии, с кем-то мы договариваемся, кто-то подает в суд, но, по крайней мере, человек уже уверен, что квартира у него уже есть. Это более правильно с их собственной точки зрения, и нам так удобней. Мы же не можем запретить, закон есть, он позволяет людям это сделать, неважно, плохой закон - хороший закон. Понятно, что он плохой, по крайней мере, для нас, он несоразмерен нашим возможностям, но он есть, судьи принимают решения.

Но в судах тоже изменилась немножко ситуация, они стали удовлетворять иски частично, а раньше удовлетворяли полностью. Они видят, к чему это приводит. Когда речь идёт о банкротстве — это основная причина, когда застройщик не справляется с выплатами, понятно, что когда усматриваются признаки банкротства — не подать на банкротство нельзя, потому что это тоже наказуемо. Ну и в результате кто страдает? Дольщики — пусть, не эти, но другие.

Это цепная реакция, а разруливать это, сами понимаете, субъекту, потому что страховые компании, сами понимаете, они «левые», они ничего не покроют, прецедентов уже множество. С этим надо заниматься, но это дело властей, наверное, будут когда-нибудь заниматься. А пострадают опять дольщики. Накажут застройщика, который не справился с какой-то ситуацией. А достраивать-то в итоге субъекту.

Реестр обманутых дольщиков у нас в регионе небольшой, но нужно года три-четыре-пять, чтобы заиметь статус обманутого дольщика, это же целая процедура. В это время дом будет стоять недостроенный, человек не будет им пользоваться. Надо понимать эти вещи.

Сегодня 120 человек обманутых дольщиков в регионе. Светлана Юрьевна [Орлова] понимает все эти федеральные тенденции, она следила за этим и сократила этот список существенно. Но они есть. А представляете, что будет, если, условно говоря, мы - «Вертикаль», «Игротэк», «Монострой» [прекратим строить]? Это будет еще тысяча или две тысячи обманутых дольщиков. Представляете, какая это нагрузка на бюджет. Это дурдом, не понимать этого властям невозможно, нужно вклиниваться в этот процесс и им заниматься. Но, к сожалению, никто не занимается, поэтому мы вынуждены сами бороться, но законодательство жесткое — нас тоже никто не простит. Поэтому приходится работать по 12 часов в день, и моя единственная цель — достроить, сорвав сроки. Я об этом предупредил, потому что динамика продаж не позволяет укладываться в сроки: поступление средств меньше, чем хотелось бы, но доделать эти дома.

Как обстоят дела с продажей квартир? В конце 2017 года вы говорили, что после того, как дольщики квартир в малоэтажных домах Веризино-2 пожаловались президенту, сильно упали темпы продажи квартир.

Я и сейчас это говорю. Продажи ещё больше падают. Кто будет покупать? Вы же понимаете, что население нищает, по себе чувствуете, что хуже жить стало. Может, в телевизоре для кого и лучше, а по факту-то хуже. Поэтому продажи падают. Но мы дом ввели, в отличие от коллег. Поэтому мне не в чем себя упрекнуть. Суды — судами, но доделывать надо. А там — останусь я со своими проблемами сам — это будут мои проблемы, если будут. Но, может, преодолеем.

Если брать в целом всю практику по судам города Владимира - Ленинскому, Фрунзенскому, Октябрьскому - только дольщики требуют от вас около 17 миллионов рублей?

Нет, это и дольщики, и кредиторы. У дольщиков там немного — 2-3 миллиона рублей. И по моим данным, всего — 12 миллионов, не знаю, откуда взялись 17 миллионов. Неделю назад было 12 миллионов, и я не видел, чтоб кто-то еще отсудился с нами. Это нормальная практика. Мы строимся и работаем.

Источники финансирования — они мне понятны. К сожалению, просто поступления средств нерегулярные, и темпы затягиваются, что приводит ко всем этим вещам. Но у меня не то, что уверенность, обязанность это доделать. Потому что по-другому нельзя, я так воспитан.

На «ПроВладимире» появились неприятные комментарии после статьи о судебных делах по компенсациям дольщикам Веризино. Какое-то чмо написало, что я кидальщик и меня надо сажать. Можно, конечно, наверное, понять, что это просто неадекват, потому что если я кинул лично его, пусть придет и скажет, а я еще никого в жизни не кидал. Нет — так получит по мордасам, потому что это нормально, это по-мужски. В целом, у нас всегда найдут, кого сажать, но, сами понимаете, мы туда не хотим.

И нет ни одного застройщика, у которого сегодня дела идут прекрасно, но вина-то в этом не застройщиков. А те, кто виноваты, они не признаются. Мало того, руководство Минстроя сменили, а часть людей оставили. Мне очень «нравится» такой замминистра Никита Стасишин, насколько я понимаю, это некий идеолог этой реформы, молодой парень, который очень любит выступать по телевизору и рассказывать о преимуществах 214 ФЗ (согласно которому застройщик обязан иметь 30% собственных средств, банковскую гарантию и банковское сопровождение проекта). Недавно он рассказал о том, как с 2019 года это будет работать. 2018 год он опустил, хотя нас уже собирали в банке и сказали, что «мы придем к вам домой, залезем к вам в постель, где вы спите с женой, и будем внимательно смотреть, правильно ли вы там все делаете» - это образно выражаясь. Только мы не можем понять, что там смотреть-то, если мы уже давно «спим». Куда вы лезете, туда, куда уже поздно?

Дальше, Стасишин рассказал про счета эскроу, проектное финансирование. Складывается впечатление, что человек, если и был на стройке, то только проездом. Он не понимает механизма в принципе, который работает, особенно в регионах.

Я прогнозировал с введением этого закона увеличение стоимости квадратного метра минимум до 60 тысяч рублей, потому что банку надо заработать, риски защитить, страховку и прочее. Не буду по этому поводу распространяться, кто понимает в этом, тот понимает, о чем я говорю. Стасишин сказал — 6% повышение [цен на квадратный метр]. Но 6% надо только на страховки, потому что этот процент не покрывает, а дальше — маржа банка, маржа застройщика, бизнес-план.

Мы сегодня продаем по 32 тысячи рублей за квадрат в среднем по Владимиру — это ниже себестоимости. Мы за счет своих предыдущих заработков это компенсируем, создали сети, дороги, а теперь это отдает вобратку. А банк же не может вам разрешить продавать ниже, чем он вам дал. Условно, у вас себестоимость 34 рубля, банк вам скажет: «Почему я должен вам разрешить продавать по 32? Я вместе с вами разоряюсь! Не имеете права». Жилье стоит, люди нищают, снижение ипотеки на 1% - это совершенно ни о чем в данной ситуации, когда жилье подорожает где-то в два раза. Аналитики прогнозируют где-то 65 тысяч за квадрат. Так это у нас будет 65 тысяч, а в черте города — еще больше, потому что там больше обременений и накладных расходов. И к чему это приведет? К падению рынка. А осенью в связи с теми тенденциями, которые наметились, это массовое банкротство застройщиков, это тоже прогнозируют.

Что это такое за реформа и что мы получим? Мы хотели избежать обманутых дольщиков, имея прекрасный закон. Нужно было всего лишь проверить механизм возврата, отладить страховые компании, и все было бы чудесно. Теперь все усложнили, правительство сняло с себя функции, и считает, что регулятором выступит банк. Да банк просто не будет финансировать нерентабельные проекты. Значит, все региональные проекты будут нерентабельными и будут заморожены. Москва и Московская область, ну и Питер ещё, как и говорил Стасишин, будут строиться, а регионы - Стасишин задумался и сказал: «Ну им никто не запрещает участвовать».

Об этом никто не думает, как мы здесь живем. А в Москве будут дополнительные поборы, но когда 260 тысяч стоит квадрат, ну будет чуть ниже рентабельность, но она останется. Там это работает. Видимо, Россия для них ограничивается третьим транспортным кольцом. Коллапс неизбежен, и для этого сделано все. Вопрос, как это оценивать: - халатность, вредительство или просто тупость. Это вопрос будущего. У нас цели локальные. Наша цель — доделать дома, и дальше заниматься чем-то, скорее всего, подождать и посмотреть, если будет такая возможность. Потому что все придет к патовой ситуации, потом будет переосмысление и героическое спасение. Кто дождется, тот, как птица Феникс, воспрянет из пепла, кто не дождется, тот будет заниматься другим.

Опасения — как бы это не переросло в кампанейщину, потому что обвинять себя никто не хочет и не будет, скорее получит медали и ордена, и грамоты, как это было уже не раз. Предыдущий министр куда-то ушел на более ответственный участок, и никто же не сказал, что он уничтожил жилищное строительство в регионах России. Будут искать виноватых в лице застройщиков, тенденция такая наклевывается, не только по застройщикам. Если ты бизнесмен, то ты по определению вор. Не раз уже говорили о подходе фискальных органов. На сегодня это есть государственный подход. Он заключается в уничтожении среднего частного бизнеса, малый бизнес, я думаю, еще уцелеет в какой-то форме.

Мы ничего сделать не можем, наша цель — уцелеть самим в том, чем мы занимаемся, и выполнить свои обязательства. Более того, скажу, не знаю, как другие микрорайоны, но в Веризино я успел сделать все для развития: и сети успел проложить, и дороги создать за свой счет. Учреждения соцкультбыта — там обещала Светлана Юрьевна детский садик не раз, даст бог, получится, не в этом, так в следующем году. Он, правда, там пока особо и не нужен, но завтра будет нужен. Поэтому если он будет — это уже полдела. Школа там будет по программе до 2025 года. Другого такого микрорайона у нас и не будет — заходи в чисто поле с сетями и с дорогой-дублером. Расцвет его впереди, может, и не при мне, потому что в этой ситуации я строить не хочу, я не Сорос, чтобы добавить свои, чтобы что-то создать, своих средств уже нет. Мы работаем, и слава богу. Никто на нас не обижался, и мы еще никого не кинули, как утверждает этот товарищ, который, почему-то, назвался «Саша Ш.», - меня это привело в дикий хохот.

Можно ли говорит о тяжелом финансовом положении компании «Вертикаль»? В судебных документах речь идет о 40 миллионах кредитной задолженности.

Вы в суде должны убедить судью, что имеются основания для снижения недоимки, должны привести аргументы - это финансовое положение: состояние кредитной задолженности и так далее. Что здесь такого? Да, есть задолженность, но не 4 же миллиарда, не 500 миллионов, как у других. Что такого? У нас раньше собираемость была 100 миллионов, а сегодня - 25 миллионов. Вот вам и разница. Если бы мы собирали минимум 50 миллионов, мы бы укладывались в сроки и строили, нам банально не хватает. Поэтому мы сокращаемся, должны доделать, что есть, потом встать и осмотреться.

Выручка зависит от платежеспособности населения и от спроса. Спрос упал везде, не как говорят, на 15-20%, но минимум в 2-2,5 раза. Я рассуждаю по своим наблюдениям. Продажи идут в рассрочку, люди не хотят брать ипотеку, как правило. Их устраивает внести первоначальный взнос небольшой, а дальше, если срок строительства длительный, а у нас сейчас они длительные, платить по 15 тысяч в месяц. Понимаете, пришло 10 человек, принесло по 15 тысяч рублей, это всего 150 тысяч рублей, что на них можно построить? В итоге все наберется, но сроки из-за этого затягиваются.

Какое сегодня финансовое положение? Строительство сегодня нерентабельно. Речь идет о том, чтобы доделать, что начато. Причем здесь финансовое наше положение? Прибыли не будет, её уже давно нет, и ни у кого нет. Не верьте никому, у кого-то просто линия поведения такая, что «все хорошо». Я никогда не говорю, что все хорошо. Наши дольщики приходят ко мне, зачем мне их обманывать, что все хорошо, но вовсе не у нас? Но мы работаем же. Придите на стройку, посмотрите — краны вращаются, объект медленно, но строится.

Дом №12 достраивается. Дом №13 сдали. Люди там создали форум, пишут гадости какие-то, домыслы, мне мои сотрудники говорят. Люди же некомпетентны, пишут на основании своих каких-то фантазий. В итоге дом ввели? Ввели. Дом нормальный? Нормальный. Ввести его нужно было еще в прошлом году, но что сейчас обсуждать. Ввели же. Сейчас они пойдут писать иски, пусть пишут, кто может им запретить? Это их право. Там публика совсем другая. Пока желающих не видел. Люди приходят и говорят: пустите только делать ремонт. Ну какая-то часть исков небольшая будет. По предыдущим домам побольше было, но это зависит все от консультаций «псевдоправоведов», которые преследуют определенные цели. Есть две-три организации, они пишут иски под копирку. Закон позволяет, однозначно выигрышное дело, но вопрос, исполнимо решение или нет. И последствия, потому что стремление к халяве — в крови у нашего народа, а там огромные халявные деньги, которых от государства ни за что не получить по тому же закону. Ну понятно, бизнесмен виноват - он вор, сволочь и подонок.

Дальше-то чего? Говорить об общественном сознании, о том, чтобы люди думали о тех, кто придет за ними, не приходится, потому что сейчас живем по принципу «своя рубашка ближе к телу», говорить об этом и не будем. Поэтому я говорю: «Подавайте иски, но себя, хотя бы, защитите. Пока строится дом — не подавайте, как достроится — на здоровье, вам никто не запрещает». Есть надежда - пусть подают, у кого надежды нет, кто поумнее — придет сюда и будет разговаривать.

Кроме Веризино «Вертикаль» что-то достраивает?

«Вертикаль» достраивает только Веризино, у нас так и было, мы давно этим микрорайоном занимались и достигли там больших побед. Мы создали все предпосылки для его активного освоения. И это произойдет в ближайшие 2-3 года. Вот увидите, если только ситуация на строительном рынке не провалится ввиду общего обнищания населения.

Если народ не обнищает и будет покупать квартиры, если не дай бог, не будет катаклизмов, и если одумаются властьпредержащие, кто придумал систему. Новую систему пытались слизать с западной, в результате — вырвали из контекста только кусочек. Потому что на Западе однокомнатная квартирка 40 метров стоит 150 тысяч евро, потому что в её стоимости заложены все риски, и застройщик, который берет деньги в банке через счет эскроу и платит страховые выплаты, имеет рентабельность процентов 300, что позволяет ему рассчитываться и с банком, и со всеми.

В нашей ситуации сначала пытались снизить стоимость жилья до предела, еще когда Медведев был премьер-министром первый раз, он кричал — 9200 за квадрат, потом это забылось. Мы, участвуя в госпрограммах, и будучи близко к власти в реализации этих идей, в то время, когда стоило 40-42 тысячи, продавали по 30-34 тысячи. К чему мы пришли в итоге? Поиграли в азартные игры с государством, получили вобратку пустоту. Так бывает, это не ново ни в наше время, ни в другое. Ну мы же справились, доделали Веризино-2. Там есть претензии по качеству, почти уже закончили с ними. Дальше наше дело — строить-не строить.

В микрорайоне Пиганово была распространена практика досудебного решения конфликтов с дольщиками. У вас такое есть?

Это пирамида. Ты просто отодвигаешь решение проблемы, но по сути, ты ее усиливаешь. На последнем этапе это вылезет. Если абстрагироваться от наших коллег в Пиганово, которых мы очень любим, и которые попали в незавидную ситуацию, в которой нет их вины, но обвинят их — это понятно.

Вот вы строите объект, у вас 4 дома, расчетный прайс - 47 тысяч рублей за метр ввиду стоимости площадки, доли заказчика и так далее. И вдруг вы начинаете продавать по 38 тысяч, а потом и по 34 тысячи, потому что не берут. Лишь бы взяли, чтобы сохранить темпы строительства и сделать вид, что все хорошо. Но если вы сядете и посчитаете — на последний дом денег нет. Надо начинать строить еще дома. Это классическая пирамида, которые рушатся, потому что приходят к вершине и дальше нет никакого плоского основания, стоять не на чем. В нашем случае иная пирамида. Она у нас присутствует, как и у всех, но я решил остановиться и в стадии остановки должен заполнить выпадающие активы средствами из источников, известных только мне.

Как только это срастется, у нас все получается. Больше рисковать и подставлять граждан не будем — плохие они, хорошие, приходят, ругаются, скандалят, пытаются качать права, ведь их настроили правоведы. Сейчас у них новая мулька — они судятся с приставами. Пристав же наложил арест, приходят деньги, и они распределяют их в порядке очередности. А сейчас они на приставов в суды подают, дескать, плохо работаете. По всей видимости, приставы должны прийти к нам с автоматами или гранатометами и под угрозой расстрела вытрясать с нас деньги. Так можно дойти до чего угодно. Это мечта русского народа, вера в чудо, помните Емелю, который лежал на печи и сказал: «Хочу, чтобы ведра сами в гору шли». Это неистребимо, с этим ничего не сделаешь, это наша традиция.

Сегодня стройка в регионах нерентабельна. К сожалению, этого не понимают в Минстрое, они регионами не занимаются и не знают, что это такое. Вообще непонятно, чем они занимаются, но не проблемами строительства. На уровне субъекта разрешение выдают на раз-два, а с точки зрения регулирования у субъекта не хватает средств, он может только наблюдать и понимать, что если это случится, на его плечи ляжет непомерное бремя.

Например, «Урбан Групп» Москва — 12 тысяч квартир обманутых дольщиков — и это только у них. В Московской области и Москве всего порядка 3 миллионов квадратных метров. Проблема есть. Так это крупный застройщик, ну так они работали за совсем другие деньги, по-другому жили. Мы же не мечтаем ни о чем, мечтаем доделать, и мы доделаем. И препятствовать нам в этом невозможно.

Коснемся банкротства, потому что мне это слово не нравится. Процедура предусматривает, в случае возникновения признаков, директор должен подать на банкротство, иначе он будет сам в этом виноват и будет нести ответственность. Но по опыту знаю, что банкротить застройщиков особо никто не торопится. В частности, нашим коллегам это отложили до 3 августа, и длиться это будет года 3-4. За это время они должны справиться и достроить.

Опять же, в чем проблема? Кто-то подал, ты вступил в процедуру банкротства, пришел конкурсный управляющий. Его основные цели — налоги, зарплата и основная деятельность. Остальные все — потом. Любые деньги, которые пришли, он будет направлять на основную деятельность, потому что надо достраивать. Проблемы в этом не существует никакой. Банкротство — это не смерть, скажем так.

Не у всех такие позитивные взгляды на банкротство, потому что, судя по практике, конкурсное управление мало какое предприятие может оздоровить.

Ни один конкурсный управляющий, понимая это, не хочет брать стройку и жилье, потому что там вериги — надо доделать. А он же не специалист и не чудотворец. Поэтому банкротство строительной компании — это очень сложная процедура и по уже сложившейся практике, в том числе и в судах, эту процедуру оттягивают. Поэтому не надо бояться.

Если бы я хотел, для меня-то это благо, если я ничего не украл и не сделал, я давно бы нафиг обанкротился. И пусть бы работала железная пила, и кто-нибудь бы разруливал, а субъект бы потом за свой счет достраивал (смеется). Я же не хочу так, я мужчина, я знаю себя, знаю себе цену. Что бы ни говорили, мне неприятно, но сам в себе я уверен. Доделаем, а уж дальше начнут нас рвать, но кому мы уже интересны? Мы не будем давать даже информационного повода. Понятно, что порвут, но мы к этому готовы. Имеются ввиду фискалы. Все всё понимают, что происходит. Лишь бы не было войны и 37-го года. Нас бы устроило хотя бы как во времена «оттепели» - и это было бы уже хорошо.