Эскроу-счета поднимут цену квадратных метров?

Эксперты прогнозируют, что из-за новых правил долевого строительства стоимость квартир во Владимирской области в ближайшие 2-3 года заметно вырастет
Новости 19 Июля, 10:10 2804

В России с 1 июля заработали поправки в федеральный закон о долевом строительстве. Застройщик больше не сможет напрямую привлекать деньги дольщиков — финансирование строительства теперь завязано на банках. Покупатель должен переводить деньги на специальные счета, а застройщику, прежде чем получить оплату, придется сначала сдать дом в эксплуатацию.

Логика законодателей понятна: они, следуя поручению президента, пытаются минимизировать риски появления обманутых дольщиков. Но многие девелоперы ещё на стадии рассмотрения закона в Госдуме говорили, что новая схема долевого строительства приведет к повышению цен на жилье, а небольшие компании будут вынуждены покинуть рынок.

Зебра ТВ вместе с экспертами строительной компании «Новый мир Плюс» рассказывает, как изменятся правила игры на рынке недвижимости Владимирской области, к чему нужно готовится покупателям жилья и как в новой реальности не ошибиться с выбором застройщика.

Как закон защитит дольщиков?

Основная причина появления обманутых дольщиков — застройщики, которые не выполняют свои обязательства. Девелоперы могли обанкротиться на стадии строительства и оставить покупателей без денег и квартир. Такая ситуация, по логике чиновников и депутатов Госдумы, возникала из-за того, что застройщики напрямую работали с деньгами дольщиков. Чтобы минимизировать риски, в 2018 году были приняты поправки в закон о переходе к проектному финансированию строительства.

Начиная с 1 июля, покупатели должны самостоятельно открывать и перечислять деньги на эскроу-счета в банках. По сути это копилки, которые гарантируют сохранность средств в случае непредвиденных обстоятельств. Застройщик сможет получить деньги покупателей только после того, как подпишет первый акт приема-передачи квартиры в новом доме. До этого момента девелоперы должны либо вкладывать в строительство собственные средства, либо брать кредиты в банках. Логика в том, что даже если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель хотя бы не потеряет деньги.

IMG_5441.jpg

Что будет с ценами на жилье?

Застройщики говорят, что цены вырастут на 5-20%, в зависимости оттого, на какой стадии находится строительство дома. «Мы таких рисков не видим, и в подтверждение у нас есть соответствующие расчеты», — утверждает в ответ депутат Госдумы Николай Николаев.

Тем не менее, база для повышения цен уже создана. Далеко не у всех застройщиков есть в запасе деньги, чтобы без посторонней помощи строить жилье. Поэтому строительные компании будут вынуждены брать кредиты в банках. Условия кредитования пока непонятны. Некоторые прогнозируют довольно высокую ставку — до 15-16% годовых — с дальнейшим снижением, если покупатели будут исправно пополнять эскроу-счета.

Пример. Себестоимость многоквартирного дома — 1 миллиард рублей. У застройщика нет таких свободных денег и он берет кредит в банке под 15% годовых. Дом строится два года, а значит застройщику необходимо вернуть банку 1,3 миллиарда рублей. Чтобы не уйти в минус, девелоперу придется закладывать затраты на обслуживание кредита в стоимость квадратного метра. Но даже в этом случае региональные строительные компании не всегда смогут рассчитывать на прибыль, ведь непонятно, как поведет себя рынок.

IMG_5575.jpg
Рынок пока толком не готов к работе по новой схеме: ни банки, ни девелоперы до конца не знают, как будет работать обновленное законодательство, резюмируют специалисты компании «Новый мир Плюс». Специалисты строительной отрасли часто собираются на тематические семинары и круглые столы, где пытаются спрогнозировать развитие событий. Существует много разных точек зрения, но с одной согласны все: работа обновленного закона о долевом строительстве будет познаваться на практике. Переходный период, по прогнозам, затянется на два-три года.

И что делать? Покупать сейчас?

Да! В законе есть отступление: компании, которые получили специальное заключение, могут продавать жилье на старых условиях, то есть напрямую работая с дольщиками. В таких домах квартиры продаются по рыночной, но пока не повышенной цене.

Что из себя представляет специальное заключение?

Чтобы работать по старой схеме, застройщику необходимо получить заключение о соответствии проекта строительства критериям, установленным правительством России в апреле 2019 года. Для этого строительной компании нужно представить в профильные ведомства объемный пакет документов: копии разрешения на строительство, копии документов, подтверждающих оплату уставного капитала, результаты различных экспертиз (включая экспертизу уже проведенных работ) и так далее.

В итоге, заключение о соответствии правительственным критериям получит компания, которая продала до вступления в силу законодательного акта не менее 10% жилых площадей в строящемся доме, построив при этом не менее 30% объекта. Требования несколько снижаются, если застройщик взял на себя различные обязательства, например, возводит детский сад или решает проблему обманутых дольщиков. Каждый объект, который планируется строить по старой схеме, должен получить свое заключение о соответствии правительственным критериям.

Компания «Новый мир Плюс» одна из первых во Владимире получила подобное заключение — для ЖК «Московский». Новый жилой комплекс, состоящий из двух корпусов, в данный момент строится в районе улицы Ставровской. Он включает в себя одно-, двух- и трехкомнатные квартиры современной планировки, собственные крышные котельные, всю необходимую инфраструктуру — от аптек и магазинов до детского сада и стоматологической клиники, а также непривычно большую для областного центра парковку на 200 машиномест. «Новый мир Плюс» особое внимание уделяет транспортной доступности. Вместе с новым жилым комплексом здесь появятся удобные выезды на Пекинку и проспект Ленина.
IMG_5551.jpg

Как поступать покупателю в меняющихся условиях?

Как и раньше, ответственно подходить к выбору застройщика. Есть четыре основных критерия, на которые следует обратить внимание перед покупкой квартиры:

Надежность. Необходимо изучить, как застройщик сдавал свои предыдущие объекты. Частые срывы дедлайнов по сдаче домов или какие-то дополнительные соглашения с дольщиками повышают риск остаться без новой квартиры. Постарайтесь собрать максимальное количество информации о компании, поищите ее упоминания в прессе, изучите реестр застройщиков на сайте областного департамента строительства. Оцените уровень обустройства строительной площадки и то, насколько ритмично ведутся работы.

Качество строительства. Стоит посмотреть на готовые квартиры в строящихся домах компании. Во Владимире дома сдаются, как правило, со строительной отделкой, но даже это понятие сильно расплывчатое. В некоторых случаях «строительная отделка» буквально означает голые стены без электропроводки и штукатурки.

Стаж. Если компания работает на рынке больше 10 лет — это как минимум повышает доверие к ней. Строительный рынок достаточно сложный, и успешно работать на таком протяжении может далеко не каждый.

Отзывы других покупателей. Оценки людей, уже имевших дело с застройщиком, важны, но к ним нужно подходить с осторожностью. Например, не стоит принимать во внимание чересчур положительные или чересчур негативные отзывы. Ищите спокойные, взвешенные сообщения, написанные не на эмоциях.

«Новый мир Плюс» соответствует всем этим критериям. Компания сдает свои объекты точно в срок или даже раньше, в том числе и потому, что работы ведутся в две смены каждый рабочий день, часто и в выходные. Все квартиры, в новом жилом комплексе «Московский» передаются дольщикам с полной строительной отделкой, оштукатуренные, с внутриквартирной электроразводкой, подключенные к системам отопления, водоснабжения и водоотведения с установкой индивидуальных приборов учета. В компании работает собственный отдел качества, который оперативно решает вопросы контроля и, при необходимости быстро устраняет недостатки. «Новый мир Плюс» работает на строительном рынке Владимирской области более 20 лет — далеко не все застройщики могут похвастаться таким стажем.
IMG_5696.jpg
Застройщик ООО «Новый мир Плюс». Проектная декларация на сайте mirplus.ru.