Регистрация / Вход Сб, 17 ноября 2018, 13:40

«Это и ящик Пандоры, и пещера Али-Бабы»

Идеолог первого в России города, строящегося на частные инвестиции, Владимир Седов рассказал, почему решился строить населенный пункт «не от трубы» и как намерен организовать самую эффективную систему управления городом
7 Марта 2017, 09:25 14 14583

Владимир Седов, 25 лет руководящий бизнесом, именующийся сейчас группой компаний «Аскона», реализует во Владимирской области в чистом поле под городом Ковровом амбициозный проект частный город Доброград. Сам Седов, который категорически против использования словосочетание «частный город», называет свое детище первым в России городом, построенным на частные инвестиции. Застройкой города занимается компания «Аскона-инвест». А всеми процессами в проектировании и управлении проектом «рулит» сам гендиректор «Асконы».

IMG_1926.JPG

Предприниматель рассказывает, что в настоящее время на территории площадью в 25 тысяч «квадратов», продано уже около 400 единиц самого разного жилья. Сумма вложенных на данный момент инвестиций оценивается более, чем в 8 миллиардов рублей. Служба продаж сейчас работает со скоростью 2,2 сделки в день. В Доброград, изначально задумывавшийся как локальный город-курорт, начали стекаться «переселенцы» со всей России.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Понятно, что если посмотреть с точки зрения бизнеса, конечно, это деловеперский проект. И с этой точки зрения он ничем другим быть не может. Но концепция в наших головах до сих пор не утряслась

  • Очень легко делать простые деловеперские проекты, когда есть какое-то количество квадратных метров земли, и надо реализовать какое-то количество квадратных метров. Просто даешь красивое название, например, «Танеево-парк» здесь все очень понятно

  • А здесь все немножко по-другому, потому что в основе деловеперского проекта лежит не продажа квадратным метров жилья, а продажа принципиально другого уровня жизни. А это уже настолько широкое понятие, что в какой-то момент надо останавливаться, и все это упаковывать, чтобы становилось понятно, что же это все-таки такое

  • От этого, естественно, плывет и целевая аудитория. Мы начинали в большей степени как курорт. Наша задача была создать курорт в европейской полосе, и это подразумевало определенные особенности в организации жизни

  • И изначально проект был исключительно региональный других мыслей не было. Потом мы увидели, что особенности качественной жизни в принципе оказались востребованными. И поняли, что на сегодняшний день вопрос релокации в России уже не является проблемным: люди абсолютно спокойно переезжают и за работой, и за качеством жизни. То есть, то, что нормально во всем мире, в России стало нормальным совсем недавно. И мы увидели, что у нас появляется обзор уже не региона, а России и в каких-то вещах даже зарубежья

  • Основанием для релокации и приобретения здесь первого жилья являются две вещи. Часть покупателей переезжает, потому что здесь есть работа. Потому что с работой и с условиями работы в России ситуация неоднородная. И у нас работа, слава Богу, есть — она есть в Коврове, она есть во Владимире, она есть в Москве

  • Потом, мы даже представить себе не могли, какое количество профессий сейчас переходит во фрилансерство — когда люди сидят и работают дома. Десять лет назад такие профессии можно было пересчитать на пальцах одной руки. А теперь уже ни рук, ни ног не хватит

  • А сейчас еще примут закон о телемедицине, и у нас уже есть разговоры с медиками российскими, которые, понимают, что закон о телемедицине должен быть принят где-то в середине этого года. Речь идет о тех, кто работает не руками, а ведет консультации и назначает лечение — такому человеку достаточно находиться дома, чтобы осуществлять свою деятельность и зарабатывать деньги

  • Вторая категория — это те люди, которые уже отработали и хотят в этой стране комфортно не «доживать» даже на государственном уровне есть такая фраза «доживание» а именно полноценно жить. И у нас на сегодняшний день очень большое количество покупателей, которые приобретают здесь жилье

  • И третья категория пересекается со второй. Есть много случаев, когда дети приезжают в Москву, пытаясь построить свою карьеру с нуля. А родителям не хочется, чтобы точки встреч у них были редкими — потому что это большие расстояния — но в Москву и не очень по карману, и не очень хочется. Поэтому на сегодняшний день мы для себя четко выделяем людей, которые так отвечают на вопросы «почему?» и «зачем?»

  • И если мы будем с вами разговаривать через несколько месяцев, я думаю, что назову вам еще несколько видов других целевых аудиторий, которые за это время появились. Потому что сама концепция, которую мы делали интуитивно — она оказалась востребованной. В бизнесе мы это называем «скрытый спрос». Группа компаний «Аскона» сделала много таких бизнесов. Когда говорят: можно сделать такой бизнес? Нам говорят: Нет, потому что его нет нигде. Так это не значит, что на него нет спроса — просто, возможно, не было предложения

  • Поэтому для нас Доброград на сегодняшний день — это и ящик Пандоры, и пещера Али-Бабы. Здесь может быть все, что угодно. И мы каждый день видим вновь появляющиеся возможности, и мы стараемся в них не запутаться. Потому что нам очень важно не разорвать концепцию

  • Года полтора, наверное, или два назад мы начали продавать. На сегодняшний день здесь более 400 семей, которые сейчас на разных стадиях: кто-то проектирует, кто-то копает/роет, кто-то ждет когда мы что-то построим

  • Для некоторых целевых аудиторий, от которых проявился спрос, мы сейчас в опережающем порядке начинаем идти. То есть, мы сейчас по весне начинаем строительство двух типов жилья, за которое люди готовы сразу платить. Они говорят: «Мы не хотим ничего ни выбирать, ни ждать — вот деньги, дайте, пожалуйста, нам сейчас». Эта аудитория четко вырисовалась: все понятно, что им надо — какая площадь, какой проект планировки и так далее

  • Сейчас скорость сделок у нас дошла до 2,2 в день. И это мы еще даже не вышли на севера, а пока только — на Ямало-Ненецкий АО. На следующей недели мы выходим на Ханты-Мансийский АО. А через месяц-полтора при поддержке губернатора проект будет представлен в Мурманской области. Обычно же люди релокируются оттуда, где недружелюбная климатическая среда. Поэтому проект сейчас набирает совершенно другие возможности

  • Мы думаем о рабочих местах. У нас переезжает сюда офис одной из крупнейших IT-компаний из Москвы. Мы под них весной начинаем строительство офиса на 1500 сотрудников. Менеджмент, скорее всего, будет переезжать их Москвы, а нижний менеджмент, скорее всего, будет набираться местный — то есть, опять же, рабочие места создадутся. И к окончанию строительства у нас должна быть закончена школа с детским садом — мы их должны запустить 1 сентября 2018 года

  • Что касается арендного жилья, мы точно сейчас будем это делать вот под этот проект для IT-компании. Они запросили большое количество арендного жилья — посмотрим, потому что все меняется в культуре потребления

  • Я думаю, что Россия еще не созрела до создания так называемых доходных домов, но, я думаю, что мы в пятилетии от того, когда это войдет в культуру

Бизнесмен рассказывает, что в начале этой истории никто даже не предполагал, насколько новый подход к планировке территории и принципиально другой системе управления, будет востребован россиянами.

_MG_8808.jpg
IMG_5400.jpg
IMG_1941.JPG
IMG_1928.JPG
IMG_1936.JPG

По словам Владимира Седова, мир меняется на наших глазах, а большинство российских городов становятся во многом непригодными для жизни современного человека. При этом «перешив» городского пространство под новые задачи дело во многом весьма неблагодарное, и к тому же требующее огромных денежных вложений, которых ни в каких муниципальных бюджетах просто нет. С актуальными задачами, предъявляемыми к городскому планированию, сейчас более менее справляется одна только Москва. А единственным успешным в урбанистическом смысле муниципалитетом Владимир Седов считает спроектированный в советские годы город Тольятти.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Мы планировали своими силами вести архитектурное сопровождение города. У нас есть свой главный архитектор, но, понятно, что ресурс был выделен под определенный ритм работы. А поскольку сейчас этих заказов стало больше, целевые аудитории разные и качество жилья нужно разное. Сейчас понадобились квартиры большие, сейчас понадобились квартиры малые, а сейчас понадобились дуплексы для двух семей и так далее, и так далее. А все это нужно связать в единый архитектурный стиль для того, чтобы не получить город, который архитектурно выглядит ugly

  • Поэтому мы сейчас обращаемся в МАРХИ (Московский архитектурный институт) для того, чтобы они взяли на себя функцию главного архитектора этого проекта. Для нас это идеальная составляющая, потому что у них есть мэтры, и у них есть студенты то есть, есть те, кто знает базу, и есть те, кто хочет творить. То есть, это хороший такой симбиоз, который очень органичен для нашего проекта

  • Москва развивается, имея бешеное прошлое. Ведь однозначно проблема наших русских городов в том, что они создавались, во-первых, от трубы. То есть, труба это было главное, а жизненная территория так, чтобы совсем-то уж плохо не было. То есть, в России было главное прижаться к трубе. То есть, строился завод, и для того, чтобы завод жил, строилось жилье. Но главное строился завод. И поэтому так все и получалось

  • И второе это то, что все наши города развивались очень большой период времени 70 лет в другой идеологии. Не было супермаркетов была другая культура потребления, были магазины только при доме. Была одна машина на десять семей. И так далее. И города просто росли так. А потом упс.

  • И, по большому счету, было одно государство с одной идеологией и структурой экономики, а стало другое государство с другой структурой экономики и идеологией. А города-то остались те же. Ну, так не бывает

  • Поэтому Москва на сегодняшний день, я считаю, героически борется с тем, чтобы видоизмениться в существующих ограничителях. И у Москвы это более менее получается, потому что у Москвы кошелек другой. А теперь представьте то же самое, предположим, сделать в Коврове. То есть, здесь деньги нужны на квадратный километр такие же, как для Москвы, только где эти деньги-то взять? У Коврова и у Владимирской области нет такого бюджета, как у Москвы, которая прописала к себе всех основных «доноров» (налогоплательщиков) то есть, компании работают в других регионах, а платят налоги в Москве. То есть, ларчик-то банально просто открывается

  • У нас история здесь немножко другая. И МАРХИ это прекрасная школа архитектуры, она у нас в России очень и очень сильная на самом деле. И просто у наших архитекторов не всегда никогда! перед ними не ставится задачи сделать с нуля. Они все время решают задачи с определенным обременением: вот у нас есть то, что есть давайте попробуем это улучшить

  • У нас другой разговор: ребята, у нас чистая поляна сделайте так, как считаете нужным, чтобы было правильно. И они, уже зная сегодняшнюю жизнь, культуру потребления, культуру жизни, учитывая дальнейшее развитие

  • Мы уже сегодня закладываем дороги с тем, чтобы учитывать то, что в каждой семье будет четыре машины. Требования к планированию нашей территории стоят так, чтобы дорогу можно было расширить при условии того, что в семье может быть четыре машины

  • Чтобы не пришлось потом сносить, делать эстакады. Как хорошо сделано в Тольятти. Это лучший образец строительства города с нуля. Да, опять под трубу, опять под завод. Но поскольку проектировали итальянцы тогда, то расстояния между домами 350-400 метров

  • Дорога в середине, а дальше очень много газона, «зеленки». Завтра надо добавить еще одну полосу не проблема. Добавляем еще одну полосу, и по-прежнему остается много «зеленки». Надо еще добавить еще добавим. То есть итальянцы в советское время, проектируя город, предусмотрели возможность того, что Россия когда-то станет другой страной с другой экономикой, с другим уровнем жизни. И в итоге люди сегодня могут построить себе еще одну дорогу. И везде круговые движения, которые убирают проблему пробок: в Тольятти нет ни одного светофора

По мнению Седова, идея частного города, озвученная американским экономистом Полом Ромером, считающим, что крупные корпорации, возводящие частные города с собственными правилами игры, могут серьезно изменить ситуацию в развивающихся странах, погрязших в бюрократии и коррупции неприменима на практике. Сам бизнесмен, напротив, ищет успешного симбиоза с государственным механизмом, веря, что при наличии внушительных денежных средств, смелости и образования такое взаимодействие может быть вполне эффективным. К слову, именно после начала плотной работы с представителями госструктур, Доброград потерял свое первоначальное название — GoodWill.

_MG_8575.jpg
_MG_8572.jpg

Владимир Седов задумывается не только о качестве жилья и удобстве инфраструктуры. Перед ним стоит куда более амбициозная цель создание одной из самых эффективных муниципальных систем управления в России.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Хорошо, что нашелся на сегодняшний день симбиоз управления. То есть, все то, что лежит в структуре государства, государство делает, как для любого образования. Должна быть школа будет школа, должен быть садик будет садик

  • Мы на сегодняшний день, как правило, закрываем инфраструктурно те вещи, которые государство в своих программах либо не финансирует, а оставляет это частному бизнесу, либо финансирует, с нашей точки зрения, недостаточно. И мы в этом случае добавляем свой штрих к этому борщу.

Зебра ТВ:

  • В частном городе где границы между частным и государственным?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Частный город. Эта фраза когда-то от кого-то вылетела. Я не знаю от кого точно не от нас. Мы всегда это называли городом, который строится на частные инвестиции. Но город не может быть частным. В моем понимании это бред. Это же не рабовладельческая структура какая-то. Звучит, на самом деле, как диссонанс

  • Это же не новая история. Это для России просто в первый раз. Но, если сейчас взять историю и изучить опыт других стран, то в США их сотни, в Европе десятки

  • Есть два-три знаковых проекта, с которых мы берем копирку. Но, с точки зрения модели сотрудничества с государством, на самом деле это элементарно просто и обычно укладывается в наше законодательство

  • То есть, частный инвестор берет территорию на обычном языке это называется «комплексное освоение территории». Мы взяли территорию и сказали, что будем здесь строить жилое поселение. Мы хотим выйти на город, потому что по нашему российскому законодательству поселение даже свыше пяти тысяч человек может быть городом, если у него в наличии есть определенный набор инфраструктуры

  • Но мы же не творим то, что хотим. Ведь мы на сегодняшний день де-факто делаем генеральный план развития этой территории и согласовываем его в администрации. Мы же не можем здесь построить все, что хотим и как мы хотим

  • Мы не можем нарушать те законы, которые на сегодняшний день есть. Мы делаем лучше. Потому что законодательство России позволяет утрамбовать плотность застройки так, что можно здороваться друг с другом из окна. А мы говорим «нет» и вводим свои стандарты они у нас прописаны по плотности застройки. Они не противоречат государственным, потому что они не хуже. А все, что можно сделать лучше, все разрешено

  • Во время строительства первого этапа девелоперская компания просто строила инфраструктуру и начинала строить жилье. А когда появились первые жители, мы обязаны были создать администрацию классическую администрацию. Потому что у жителей, естественно, возникают все точки коммуникации с местом поселения: есть вопросы по жилищно-коммунальному хозяйству, по вывозу мусора, по чистке дорог. Есть вопросы по образованию, здравоохранению. Эта администрация до конца 2017 середины 2018 года будет представлена девелопером. Но она уже изначально выстроена как администрация любого муниципального образования. И здесь придумать-то ничего нельзя: вопросы одни и те же что у жителей Коврова, что у жителей Владимира, что у жителей Доброграда

Зебра ТВ:

  • Администрация чьи интересы представляет?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Она представляет интересы граждан однозначно, только так. Потому что конфликта интересов здесь точно быть не может. Потому что, если существующие жители будут недовольны, как здесь живется, то вопросы развития территории и продажа остального жилья просто встает под вопрос. То есть, это та самая идеальная история, когда конфликт интересов просто отсутствует по причине того, что просто не может быть этого конфликта

  • Я знаю, что в США, когда проект реализовывается на 70% по заселению, администрация перестает быть представлена девелопером, а становится государственной. Обычной со всеми стандартами и правила: Советом, главой администрации, выборами и так далее, и так далее. А до этого девелоперская компания создает и поддерживает эту структуру

  • Я считаю это очень удачной моделью, потому что мы сейчас должны у себя здесь создать эффективную администрацию. Мы не можем создавать неэффективную, потому что мы бизнесмены. Но эффективную в том смысле, для чего это делается. А администрация, в любом случае, создается для обслуживания населения, которое есть

  • И, я думаю, что к тому времени, когда наша администрация станет муниципальной, мы сумеем разобраться с этим вопросом, и нам, возможно, удастся построить одну из самых эффективных администраций если не в России, то уж точно в области

  • Вы прекрасно знаете, что самое сложное это делать изменения. У нас не очень сильно изменилась структура муниципальных управлений с советского времени. Но все поменялось, жизнь стала другой: приоритеты другие стали, ценности где-то стали другие

  • Изменилось все. А если взять структуру администрации и сравнить ее с той, что была двадцать лет назад, я вижу, что они вырастают, иногда вырастают неэффективно просто здесь не хватает ресурсов для того, чтобы обучать

  • Это же та же самая организация там должны делать все тоже самое. A надо рекрутировать специалистов, B надо их обучать, C надо мотивировать. И очень четко выделять главные цели, по которым надо идти, а не размазывать

  • У нас уникальный шанс: мы не обременены никакими обязательствами. И мы уже начали создавать эффективную структуру

  • Надо сразу заводить высокий уровень автоматизации это уже требование века. На сегодняшний день на всех объектах инфраструктуры блоки, которые мы ставим, имеют системы информативного управления и мобильную передачу либо через системы GPS, либо через кабельные системы

  • На сегодняшний день за всеми очистными сооружениями у нас наблюдает компьютерная система, которая показывает, когда надо уже готовиться к ремонту, когда надо уже мощность повышать, ну и так далее. Естественно, автоматизация она уменьшит количество людей, которые будут принимать решения. И, самое главное, улучшат качество принятия решений, потому что она дает базу для принятие решений

  • Потом мы очень много посмотрели европейских систем автоматизации, которые применяются в их мэриях. Это же все направлено на то, чтобы чиновник за меньшее количество часов принимал более эффективные решения

  • Сейчас ты принимаешь решения на тех данных, которые ты имеешь, а они могут быть далеки от истины и неполными. Поэтому и решение будет ошибочным

_MG_8560.jpg
_MG_8579.jpg

Идеолог строительства города будущего считает, что все проблемы современного управления городами родом из недавнего прошлого: дело в непрофессионализме руководителей и отсутствии достаточных средств на качественное изменение ситуации.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Я очень хорошо знаком с муниципальным управлением и с тем, как оно устроено. На сегодняшний день, если есть проблема в муниципальном управлении, то это не проблемы, которые создаются сегодняшними институтами, сегодняшними структурами, законами или еще чем-то. Это проблемы, которые тянутся издалека

  • Просто многие из них на сегодняшний день усугубились. Ну, вот взять того же самого мэра. Мэр города это профессия, вы согласны с этим? Ей точно также надо учиться. Я, например, когда медицину реализовывал, (частная клиника в городе Коврове) я врачей всех через себя пропускал, когда людей на работу брали. Мне же интересно было позадавать вопросы

  • Например, пришел кто-то из государственной медицины, кто-то из частной, кто-то ларек имени себя имел. И я говорю: вот ты хороший врач, открыл личный прием, берешь деньги. Вот я, например, не врач, я не лечу. А ты не бизнесмен. Ты считаешь, что бизнес это не профессия? Потому что ты врач и пошел заниматься бизнесом. Но это разные истории

  • Та же самая штука и здесь. У нас на сегодняшний день этот тотальные непрофессионализм заходит в муниципальные структуры управления. Если сейчас взять любую администрацию в России, сравнить должность человека и его образование, я думаю, мы и 10 процентов совпадений не найдем

  • А откуда тогда? Тогда надо делать, как все. Но нужен очень большой бюджет на переобучение тех, кто пришел работать это тоже возможно. Но таких бюджетов нет нигде. И получается, что на сегодняшний день эффективность управления получается только там, где вопреки сложившейся ситуации есть настойчивое рвение руководителя, и ему удается как-то собрать профессионалов, а потом еще и сделать так, чтобы их замотивировать и обучить

  • Я считаю, что проблема только здесь. Ничего не может быть другого. Потому что законодательство, регулирующее управление, межбюджетные взаимоотношения и так далее, и так далее оно федеральное, оно не подлежит обсуждению. И даже, если мы представим, что все было бы частное, оно регулировалось бы точно также тем же самым федеральным государственным законодательством, ничего другого быть не может

  • Потом существующая администрация, как и любая другая администрация, она должна будет обслуживать то, что создано. Именно поэтому в Америке это делается так: до 70% бизнес это делает, а потом встает и уходит. А муниципальные органы встают и управляют тем, что создано. У нас никогда не будет денег на то, чтобы переделывать. Во-первых, переделывать дорого. А во-вторых, зачем, если все хорошо сделано? Поэтому это надо будет просто содержать и обслуживать

_MG_8656.jpg
_MG_8822.jpg

Предельная численность Доброграда в настоящее время оценивается инвестором в 35 тысяч человек. Такой размер муниципального образования, построенного по новым «улучшенным» правилам, оптимален для совместного проживания людей новой формации, считают застройщики.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Мы территорию определили в 35 тысяч населения. И, по большому счету, ничего тоже нового здесь не придумали. У нас, если брать опыт других территорий, то в Европе средний размер города 20-22 тысячи человек. А города-миллионники на пальцах одной руки можно посчитать

  • Это то количество, которое позволяет быть оправданным созданной инфраструктуре. Для пяти тысяч в инфраструктуре тебе придется что-то подрезать и чего-то не делать. Потому что это количество не дает такого трафика генерации для использования. А 20 тысяч уже абсолютно точно имеют право требовать наличия всей инфраструктуры, и они ее в этом случае будут эффективно использовать, она будет загружена. А если меньше, то уже надо что-то отрезать либо почту, либо телеграф, либо вокзал в зависимости от того, чего большевикам больше или меньше надо в этом момент

  • На 30 тысяч человек надо как минимум 30 школ это зависит от размера школ. Садиков надо еще больше, и так далее

  • Инфраструктура определена в базовой части на данный момент, но у нас постоянно появляются новые запросы, и с другой стороны мы видим возможности дать новое предложение, поэтому, на самом деле, инфраструктура безгранична. Базовую мы уже прошли: почта, телеграф, телефон. Тем более, теперь еще и вокзал благодаря губернатору

  • Университет не знаю. Мы точно не думали на сегодняшний день об этом. Но могу сказать так: что если когда-то нам встретится партнер, которому будет интересно поставить университет, то почему бы и нет? Мы в этом случае можем быть площадкой, которая встроит его сюда

  • Сами нет, мы не берем на себя этот функционал. И, чтобы было понятно, мы на сегодняшний день становимся держателями мастер-плана. У нас идут переговоры с несколькими девелоперскими компаниями, которые будут получать территории Доброграда и на них будут уже осуществлять деятельность самостоятельно, выполняя наш мастер-план. Как в городе все тоже самое: пришел я во Владимире на торги, взял участок, и мне сказали это может быть то-то, то-то и то-то, и это должно выглядеть так-то, так-то и так-то

  • Тоже самое и здесь. Мы начинали это, думая, что это такой швейный кружок, а на самом деле мы приходим к тому, что мы встаем на те же стандарты управления, которые применяются в любом муниципальном образовании. И, когда мы думали, что что-то не так мы съездили еще раз посмотрели, и нам сказали: по-другому не бывает. Частный город это бред. А город на частные инвестиции это очень часто

  • Часто берут на реконструкцию города частники. Есть много примеров, когда город закатывается по бюджету, идут мощные инкассовые разрывы. И город находит инвестора и отдает ему полгорода, отдает ему микрорайоны города. Я даже знаю случаи, когда весь город отдавали в концессию на 55 лет с пролонгацией. И понятно, что девелопер вложил деньги в поднятие той инфраструктуры, которая рухнула и не поддерживалась. А взамен он получил право вести здесь свои бизнесы. Это нормальные, прозрачные взаимоотношения, которые решают все вопросы: бизнес решает свои вопросы, а администрация города те вопросы, которые перед ней стоят

IMG_20161009_163439.jpg
08.jpg

Инфраструктура города разрабатывается тоже с учетом меняющихся запросов. Например, в обычной государственной доброградовской школе будет внедряться европейская система образования, предполагающая отказ от получения домашних заданий. А доведенная до ума система охраны — плотно взаимодействовать с государственными правоохранительными системами.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • На самом деле, наше законодательство очень гибкое и дает очень много возможностей. Мы сначала думали, что при каждом направлении будем создавать какой-то там канал, который позволил бы человеку реализовать больше возможностей за какие-то там частные доплаты. Но когда внимательно посмотрели, то поняли, что очень многое можно сделать, оставаясь в той же государственной машине

  • Например, программу обучения в школе мы будем, однозначно, выстраивать в одну смену именно потому, что будем реализовывать правило: ребенок с 1 по 11 класс, уходя из школы, портфель должен оставлять в школе. То есть он, приходя домой, не должен заниматься уроками

  • И это же не потому, что дома плохо заниматься уроками. А мне ответили однажды в одной стране и для меня это было открытием: «Да, мы делаем это сознательно потому, что ребенок не должен нести в семью конфликт». Потому что, когда ребенок приходит домой делать уроки, по-любому это конфликт: он делать не хочет, а родители понимают, что он должен делать

  • И получается, что в семье абсолютно на ровном месте возникает конфликтная ситуация. И дальше, в зависимости от того, насколько родители педагоги настолько им удается эту ситуацию скрасить. Если они в меньшей степени педагоги да, возникает конфликт, и в 12 лет, когда приходит понимание, что «я могу все» начинается полное непонимание в семье

  • И поэтому многие системы образования на западе построены таким образом, чтобы ребенок весь учебный процесс закончил в школе. И там он будет делать домашнюю работу вместе со своим соседом парте, потому что тот делает. Чтобы ребенок приходил в семью уже настроенный, свободный и настроенный на общение с родителями на темы, которые не являются для них конфликтными

  • Это, опять же, не противоречит системе опять же обычного государственного обучения. Мы просто-напросто делаем кое-какие добавки, потому что школа типовая, а мы как инвесторы добавим еще некий комплекс зданий, который бы позволил еще в рамках практически школьной территории осуществить еще и внеклассную, и кружковую работу

Зебра ТВ:

  • То есть, вы, получая федеральные деньги, увеличиваете свою долю софинансирования и тем самым устанавливаете свои правила?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:
  • Да-да. А программа сама по себе она государственная, без вопросов. Вопрос о дополнительных возможностях обучения языку да, пожалуйста. И так далее. Все очень просто

Зебра ТВ:
  • А как насчет других государственных функций? У вас здесь полиция государственная работает или своя? Масса же есть сфер, находящихся в таком пограничном положении

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:
  • Я вам простой пример приведу. Все ответы они у вас во Владимире лежат. У вас есть дома, которые обнесены забором? И у них есть шлагбаумы, да? И у них даже иногда какой-то там ЧОПик стоит. Все правильно. Но при этом не отменяется же тот факт, что все это охраняется полицией, пожарными и так далее. То же самое и здесь. То есть, грубо говоря, наша охранная система позволяет улучшить систему безопасности жителей города

  • Она интегрирована и связана с государственными органами, которые отвечают за безопасность точно также. Единственное, может быть, отличие от ЧОПика, который во Владимире дом трехэтажный охраняет мы сейчас изначально интегрируем руководителей систем безопасности, которые есть здесь, с отвечающими за безопасность государственными органами власти для того, чтобы выяснить, что нужно сделать, чтобы нам друг друга не дублировать: в каких особо опасных местах мы должны double check сделать, а в каких нам не надо размазываться

  • А так взаимоотношения точно также построены. Они не могут быть построены по-другому. Мы же не отделились от государства

Зебра ТВ:
  • А полиция с легкостью идет на такого рода взаимоотношения?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:
  • Это в их интересах. Это абсолютно нормально. Ведь когда садишься за стол переговоров с целью «давайте поговорим о том, как сделать лучше», ну, покажите мне того руководителя любого государственного органа, в том числе силовой структуры, который скажет: нет, мы не будем об этом разговаривать. Я такого не встречал

Распространенное мнение о том, что город, построенный на частные инвестиции это баловство для богатых, в корне не верно, говорит Седов. Задача инвестора построить целостную экосистему, в которой будут жить самые разные люди. Именно такой подход, по мнению Седова, является спасительным всем остальным частным городам, заточенным под определенную аудиторию, не суждено реализоваться.

30.jpg
11.jpg

В Доброграде строят жилье на любой вкус в том числе социальное. Здесь можно купить участок земли и самостоятельно заказать проект или купить шикарный домик в приватной зеленой зоне. При этом город возводится не на деньги дольщиков, а на средства компании.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Все поселки всегда реализовывали задачу инвестора продать квадратные метры. При этом они всегда для того, чтобы можно было реализовать, хотели прижаться к тому месту, которое уже хорошее. Ведь не сложно реализовывать такой проект в двух километрах от МКАДа. Больше ничего делать не надо можно только жилье построить, а Москва и ближайшее Подмосковье дает всю необходимую инфраструктуру

  • Ведь зачем жить по-сложному, если можно жить по-простому? Приходишь туда, где есть инфраструктура, там создаешь жилой проект, и все

  • А почему такие проекты (проекты городов) не получились ни один в России отдаленно от инфраструктуры, а я знаю таких несколько? Думаю, что основная ошибка в том, что они всегда создавались под какую-то выделенную иерархию людей

  • На самом деле, очень просто сделать поселение для богатых золотые ворота, «от кутюр» одетые охранники все везде красиво. Всем понятно, что нужно богатым, да? Очень просто сделать населенный пункт для женщин, для мужчин отдельно, ну, не знаю для кого еще

  • То есть, они все делались под какую-то очень узкую нишевую группу. А узкая нишевая группа может только жить совместно. И это очень небольшая территория. Я не могу себе представить территорию, на которой живет 35 тысяч человек с уровнем дохода больше 1 миллиона долларов. Такой истории не бывает

  • То же самое получается, если говорить исключительно о людях с низким уровнем дохода это уже что-то типа гетто на севере Манхэттена

  • А мы изначально интуитивно это поняли, а теперь уже можем это объяснять. Мы сразу говорили город для всех. Если у человека много денег, он может себе найти хорошее место для своего дома с фантастическими видовыми характеристиками, с фантастическим уровнем приватности. И так далее, и так далее

  • Если у человека мало денег, он тоже может найти здесь себе жилье. Но все они различаются только в качестве жилья, самого жилого дома. А что касается инфраструктуры. Вот вы знаете, я никогда не видел разницы между богатым, играющим в хоккей, и бедным, играющим в хоккей. То есть, когда люди выходят за пределы своего дома, их на самом деле уже ничто не разделяет

  • Это мы в работе вынуждены общаться с себе подобными потому, что мы решаем одни и те же задачи я как руководитель компании разговариваю с другим руководителем компании. Но мы, как правило, не идем вечером играть вместе в хоккей, мы это делаем с другими людьми, с теми, с кем это приятнее делать

  • Мы изначально интуитивно это почувствовали. И в реализации мы абсолютно не встретили никаких конфликтов. У нас здесь есть жилье, на которое потрачены миллионы долларов, и есть жилье, на которое потрачено 300 тысяч рублей. Абсолютно спокойно, и никто не говорит, что это дискомфортно

  • Но это, конечно, еще вопрос развития территории и грамотного зонирования. У нас по генплану четко выраженные спальные районы, районы общих коммуникаций, где люди встречаются вместе, а потом опять расходятся по спальным районам. А в спальных районах у каждого свой уровень приватности

  • И еще мы старались при планировании избежать большого количества магистральных дорог. А тех, которые есть, чтобы у них магистральная способность была такая, чтобы на них никогда никто не стоял

  • Я думаю, что у нас генплан достаточно хороший получился, и мы его продолжаем усовершенствовать, потому что мы сейчас реализовываем первую очередь, а у нас есть еще и вторая, и третья. И мы при их реализации уже понимаем, что ага, вот это и это надо будет учесть. Плюс запрос приходит с рынка на какие-то вещи

  • Для нас это долгий проект, очень интересный. Он дает нам возможность реализовать все наши предыдущие опыты. Ну, и реально это вызов. Менеджерский вызов

16.jpg
IMG_3054.JPG

По словам Седова, в городе, построенном «не от трубы», стоимость жилья сравнима с тем, что можно купить в Коврове или во Владимире.

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Мы сейчас уходим от стоимости метра. Мы хотим немножко структур поломать и перейти к стоимость жилья. Потому что стоимость метра это немножко от лукового. Потому что у тебя может быть в доме сто квартир, каждый метр каждой из которых стоит 30 тысяч рублей. Но каждый метр каждой квартиры он разный. У кого-то окна на восток, у кого-то на запад. И так далее

  • Это не очень принятая система на Западе там метрами квадратными не торгуют, а торгуют законченным жильем. То есть, вот оно жилье, вот оно здесь находится и так в нем себя чувствуешь вот оно стоит столько-то

  • Понятно, что с окнами на три стороны будет лучше, потому что ты сопровождаешь восток, юг, запад. А кому-то наоборот, нужен только запад, и зачем ему переплачивать за юг?

  • Плюс, как я уже говорил, мы жилье планируем под конкретную целевую аудиторию, и она разная. Молодежи нравится студийный формат. А люди моего возраста и старше более консервативные, мы предпочитаем жить так, как мы привыкли жить

  • Молодежи, например, никогда не нужен ни гараж, ни сарай сто лет не надо. А мне вот по привычке нужно место, где хранить мой велосипед, где поставить мою лопату и мою тележку. Мне это надо, и я не откажусь от этого это моя жизнь, и я не хочу проживать чужую

  • Поэтому очень внимательно изучаем целевую аудиторию. Опыт у нас есть мы со строительным, с девелоперским бизнесом связаны. Мы поняли, что важно не просто строить квадратные метры, а понять, для кого ты их делаешь. Потому что, если ты сделал для того, кого надо, у тебя потом уже получаются не продажи, а отгрузки

  • То есть, у клиента с той стороны нет возражений. Он думает, что сейчас будет с нами о чем-то спорить, а мы ему называем «раз-два-три-четыре-пять», а он говорит: «Елки-палки, это то, о чем я хотел спросить». Но когда мы разговариваем с другой аудиторией мы ему «один-два-три-четыре-пять» называем другие. И здесь вопрос только в том: мы ошиблись или мы не ошиблись в описании целевой аудитории

  • На сегодняшний день у нас здесь есть жилье и по 25, и по 48 тысяч рублей за квадратный метр. Если говорить про квадратные метры. Но еще раз говорю, что мы от этой практики планируем уйти

  • Я могу точно сказать, что у нас есть жилье дешевле, чем в городе, и дороже, чем в городе мы весь спектр накрываем абсолютно

Зебра ТВ:

  • В городе Коврове?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Хоть в Коврове, хоть во Владимире, в Коврове сейчас стоит дороже, чем во Владимире

Зебра ТВ:

  • Инфраструктура стоит жителям каких-то дополнительных денег?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Нет, это дополнительных денег не стоит. У нас сейчас даже не жители пользуются ей бесплатно. Но мы прекрасно понимаем, что мы создаем ее под определенное количество жителей. Поэтому по мере наполнения жителями, мы будем каким-то образом балансировать для того, чтобы ее не раздувать еще до всего региона

  • Не можем же мы поставить забор и сказать: если ты житель заходи, не житель не заходи. Ерунда получается. Поэтому мы вернулись назад, к тому, чтобы в качестве одного из элементов позиционирования оставаться еще и курортом. Потому что в этом случае расширенная инфраструктура, которая при наличии отельных мест позволяет обосновать расширение инфраструктуры

  • А иначе. Вот у нас сейчас Масленица проходила, и это было не дело, когда у нас на восемь километров стояло пробка на въезд в Доброград: мы просто не смогли принять то количество машин, которые хотели сюда приехать. И это при том, что мы имеем больше всех, наверное, в области, количество парковочных мест

  • И после этого у нас был серьезный разбор. Да, мы не готовы. Людям нравится то, что мы делаем, и нравится большему количеству людей, чем мы готовы принять. Конечно, ставить шлагбаум это не выход. Поэтому мы должны расширять инфраструктуру для того, чтобы принимать всех желающих

Владимир Седов рассказывает, что одним из основных условий успеха считает умение рисковать и по-настоящему делегировать полномочия. Он много вкладывает в обучение и переобучение людей.

20.jpg
19.jpg

На вопрос о том, не хочет ли Владимир Седов в будущем попробовать себя в роли первого мэра первого российского города, построенного на частные инвестиции, бизнесмен рассмеялся и ответил: «Нет, конечно».

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Эти люди все здесь. Они свои, местные. Что человеку надо? Ведь каждый человек, приходя на работу, помимо того, что он идет за источником к существованию, каждый хочет еще и реализовать самого себя

  • Я реализовываю себя тем, что я рискую идти на такие проекты. А они приходят сюда тоже реализовать себя внутри него и показать, что они это могут. Здесь просто нужно искать людей, которые хотят доказать самому себе. Ну, а потом надо просто не обмануть этих людей и дать им право реализоваться

  • Потому что очень часто бывает так, что людей сначала позовут, а потом говорят, что «ты вот реализуй себя, но от забора и до заката». А влево-вправо уже нельзя. Поэтому это и право на ошибку, и свобода предложений то есть, у них должны быть искренние права

Зебра ТВ:

  • Насколько легко вы делегируете полномочия?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Да я вообще все отдаю, у меня вообще никаких полномочий, все полномочия у них. И они могут совершать ошибки. Я не знаю ни одного руководителя, который не совершает ошибки, поэтому почему сотрудник компании обязан не совершать ошибки? При этом у руководителя цена ошибки может быть фатальной. А к сотрудникам зачастую относятся так: ты чего творишь, почему ты ошибаешься?! При этом цена его ошибки не фатальна. Это абсолютно нормально. Просто в головах руководителей иногда не так все воспринимается

Зебра ТВ:

  • Вы настаиваете на получение сотрудниками профильного образования? Вы считаете, что это в принципе существенно?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Я считаю, что у нас вообще беда в стране сложилась, когда у нас образование и фактическая специальность разошлись. Я думаю, что у вас не журналистское образование

Зебра ТВ:

  • Журналистское

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Фантастика, это редчайший случай. Я работаю не по профессии, вы по профессии. Еще двое из нас не по профессии. То есть, у нас получается 25%. Хотя реально, если нас посадить вдесятером и это, скорее всего, будет более точный расчет то только около 10% на сегодняшний день работают по профессии

  • И это тотальная беда страны на сегодняшний день, потому что люди учатся на одно, а потом работают в другой сфере. И в моем понимании образование очень важно. И, конечно, сотрудник, который учился и специализировался на этом, будет более полезен

  • Поэтому мы на сегодняшний день вынуждены действовать от обратного: мы его сначала взяли, а теперь доучиваем, тратя на это дополнительное время, тратя на это дополнительные ресурсы. Все ресурсы. Конечно, это неправильно

Зебра ТВ:

  • Сколько вы уже инвестировали в проект, сколько планируете, и есть ли вообще понимание конечной цифры?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • Конечного понимания точно нет. Потому что, еще раз говорю, проект живет это не сделанный проект, который положили на полку, а потом его достают и реализуют. Генплан меняется — благо, для нас это проще — раз в квартал. Понятно, что в городах он меняется раз в пять лет. Ну, а мы раз в квартал можем себе позволить это делать

  • Естественно, генплан подразумевает другие объекты и финансово всем меняется. Чем все это закончится, я пока что не знаю

Зебра ТВ:

  • А к настоящему моменту?

Владимир Седов, инвестор проекта Доброград:

  • В настоящее время около 8 миллиардов сюда ушло. Сейчас уже, наверное, даже больше