Кризисное состояние российской экономики, при котором существующие средства достижения целей становятся неадекватными, и проявляются скрытые конфликты и диспропорции, напрямую касается строительной отрасли. Об этом много говорят аналитики. Их прогнозы и выводы комментирует один из ведущих «застройщиков» города Владимира, директор ООО «Консоль» Александр Шамов.
Экономическая ситуация в стране близится к очередной критической отметке, когда проявятся все негативные составляющие геополитики и макроэкономики. Об этом свидетельствуют хотя бы показатели ВВП, которые падают с заявленных в начале года 2% до 0,5%. Как негативные явления отражаются на рынке недвижимости и на его игроках?
- Проблемы застройщиков привязаны к проблемам страны в целом. Ведь в строительстве задействованы все сегменты экономики. Стройка это замыкающий вектор. Экономический спад напрямую влияет и на продажи. У людей снижается уровень жизни, поэтому меняются приоритеты.
По прогнозам, самой рискованной зоной в сфере недвижимости будет рынок новостроек. Это связано с высокой степенью закредитованности населения. При невыполнении застройщиками своих обязательств, дольщик не просто не получит жилье в установленные сроки, но и будет по-прежнему платить ипотеку. Получается, что дольщик кредитует застройщика, не получив объект?
- Ситуация с обманутыми дольщиками создана не строителями, а ошибками в управлении финансами страны, и реального законодательства по обманутым дольщикам до сих пор нет. Наполнили бюджет необеспеченными деньгами, это привело к тому, что есть. Сейчас ипотека существует на уровне докризисных процентов, при этом спрос на нее резко упал: население не знает, чем будет погашать долги.
Большинство застройщиков используют для завершения объектов наряду с кредитами банков средства от участников долевого строительства. В правительстве рассматривают инициативу к 2020 году полностью избавиться от этой практики, чтобы уйти от проблемы обманутых дольщиков. Означает ли это, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию?
- Заместитель премьер-министра господин Шувалов внес на рассмотрение правительства инициативу о полном отказе от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Думаю, что сейчас не время для введения новых правил игры на рынке недвижимости. Это чревато разрушением отрасли. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, стоимость жилья вырастет не менее чем на 30-40%. А те застройщики, которые уже используют средства дольщиков, лишившись дальнейшего поступления этих средств, просто не смогут достроить начатое. Приобретение квартиры на этапе строительства дает потребителю возможность сэкономить. После принятия поправок ее не станет. В связи с этим один совет населению: планируете покупать жилье - покупайте сейчас. С принятием нового законодательства по финансированию новостроек может быть резкий скачок цен.
Строительный рынок активно дорожает. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, с начала 2015 года себестоимость квадратного метра выросла почти на 14%. Вы согласны с тем, кто объясняет это ростом стоимости строительных материалов от 10 до 30%?
- Вот поэтому, как не крутись, но застройщику не избежать коммерческого кредитования. Самое простое и очевидное: нужно снизить ставку рефинансирования. При нынешней ставке и высоком проценте по коммерческим кредитам, для многих застройщиков это просто непосильный груз. Во всем мире в кризисные периоды ставки снижают, у нас почему-то все поднялось. Все застройщики кредитовались, и на них лежит бремя выплат. Все хотят выжить. Кто-то снижает цены ниже 36 тысяч за квадратный метр при себестоимости в 33-34 тысячи. Они демпингуют, чтобы закрыть текущие платежи по кредитам. Мой совет: не ходить в компании, которые неоправданно снижают цены. На падающем рынке демпинг - страшная вещь. В конечном итоге, результат один: дом не достроится. Например, у нас в Веризино есть скидки на отдельные квартиры, но нет демпинга. Мы понизили цены до реального минимума. Есть квартиры по 36 тысяч за квадратный метр, есть - дороже. Снижать цены дальше - это или покупателя обманывать, или работать себе в убыток. Строители не могут себе этого позволить. Надо же на что-то строить. А обманывать своих покупателей - это плевать в колодец, из которого пьешь. К сожалению, многие застройщики уже покатились по наклонной плоскости, а это сильно бьет по отрасли в целом.
Вы можете подтвердить прогнозы некоторых экспертов, которые утверждают, что на фоне серьезных потрясений в 2015 году застройщики, скорее всего, откажутся от реализации долгосрочных проектов?
- Сейчас есть некое перепроизводство в целом, но это пройдет. Кто будет покупать недостроенные дома, если кран не крутится? Значит, будет рост цен, чтобы краны крутились. При ситуации, когда нет дешевой кредитной массы в стране, подъема спроса не будет. 90% продаж сегодня - это ипотека. Но вдобавок к низкой ипотечной ставке нужны и дешевые коммерческие кредиты. Как только снизится ключевая ставка, ситуация медленно начнет выравниваться. У каждого застройщика свои планы и возможности их реализовывать. Например, наша стратегическая задача на сегодня - немного подтянуть пояса и работать. Мы не думаем о доходах, но и в убыток мы работать не можем. Вот, мы строим Веризино. Это огромный район, как Доброе село. Если бы не кризис 2008 года, мы бы застроили уже в два раза больше, для этого созданы все предпосылки, коммуникации. Но мы не один кризис пережили и с достоинством вышли из него. Мы строим, ни один объект не остановили, это хороший показатель. Если кого-то посещают мысли, что то же Веризино встало, приглашаем всех на экскурсии по строящемуся микрорайону. Можно все увидеть своими глазами: и работающие краны, и то, что сделано, и то, что строится, несмотря на кризис. Так что, в предложении «сдаваться нельзя строить» мы знаем, где ставить запятую. Мы будем продолжать строить.
