Стремительный рост цен, начавшийся с обновления программ господдержки ипотечного кредитования так называемого «первичного жилья» в 2018 году, продолжился с переходом на систему расчётов с застройщиками новостроек через эскроу-счета.
Строительные компании были вынуждены поднимать цену на квадратные метры, так как из-за перехода на расчёты через эскроу-счета постепенно иссяк быстрый денежный поток от дольщиков и инвесторов, который в основном использовался застройщиками на начальном этапе строительства любой новостройки. В результате стали росли издержки, в том числе обусловленные и новыми условиями кредитования строительства.
В то же время цены на рынке вторичной недвижимости росли не такими темпами, образовался разрыв между ценой квадратного метра новостройки и ценой квадратного метра вторичного жилья самой недорогой, но и самой массовой категории недвижимости, так называемых, «хрущёвок, брежневок и чешек». К середине 2020 года этот разрыв нивелировался и динамика роста достигла своего пика, который продолжался с небольшими изменениями вплоть до начала 2022 года.
Весной 2022 года рынок «замер». Продавцы, покупатели и некоторые аналитики ждали если не резкого, как в 2008 -2009 году и 2014-2015 году, падения цен на недвижимость, то хотя бы некоторого снижения темпов роста цен. Но к этому времени большинство проектов новостроек, начатых застройщиками в прошлом, подошли к завершению, новых проектов в таком же количестве на рынке не появилось. В связи с уменьшением количества предложений в соответствии с законами рынка возник рост стоимости этих предложений. Застройщики воспользовались ситуацией и продолжили постепенное увеличение цен на оставшиеся и вновь начинаемые объекты. На рынке недвижимости Владимира стали появляться новые проекты с ценой на этапе «котлована» от 80 000 до 120 000 рублей за квадратный метр.
В то же время в марте, апреле, мае и июне количество сделок с недвижимостью по сравнению с 2021 годом в среднем упало на 30-40 процентов. Это было вызвано резким увеличением величины ипотечных кредитов вплоть до 20 процентов и неуверенностью продавцов и покупателей недвижимости в дальнейшей динамике цен. В этой ситуации большинство сделок проходило при условии предоставлении продавцами большой скидки реальным покупателям. Объекты, на которые не было скидок, оказались невостребованными. Большую роль сыграл и тот фактор, что в большинстве случае продавец недвижимости является и покупателем недвижимости, то есть продажа происходит не с целью получения денежных средств, а с целью изменения жилищных условий.
В конце весны банки существенно снизили процентные ставки по ипотечным кредитам и началось постепенное увеличение спроса. Но количество предлагаемых объектов росло низкими темпами и это оказало существенное влияние на продолжение роста цен на недвижимость. По итогам года в среднем цена на предлагаемые квартиры на вторичном рынке и рынке новостроек выросла на 6-8 процентов.
В новом году вряд ли стоит ожидать падения средней стоимости объектов недвижимости. Как я уже говорил, не ожидается увеличение предложений объектов в новостройках. Инвесторы в большинстве своём не захотят выставлять на продажу квартиры в сданных или сдаваемых новостройках по сниженной цене, так как они были куплены в основном в период уже выросших цен. Цены на вторичном рынке привязаны к ценам новостроек. Видимо в ближайшее время не стоит ожидать какого-то существенного роста предложений на вторичном рынке жилья и, соответственно, количества сделок несмотря на тот отложенный спрос, который возник в 2022 году. Также выросли ставки по ипотечным кредитам, в том числе и по кредитам с государственной поддержкой. Скорее всего, в 2023 году продолжится рост цен на недвижимость и по итогам года может достигнуть 4-10 процентов.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
